成新率计算成新率计算.doc

一）建筑物耐用年限（N） ????1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年） ? 生产用房 非生产用房 非腐蚀 受腐蚀 钢结构 70 50 80 钢筋混凝土结构 50 35 60 混合结构 40 30 50 砖木结构 30 20 40 简易结构 10 10 10 ????2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 ????（二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。??? 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 ?????4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。 ?? ????二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。 ????1.房屋的质量等级：分为１级完好房、２级基本完好房、３级一般损坏房、４级严重损坏房、５级危险房屋。 　　　　　　　　　房 屋 质 量 等 级 标 准 ? 房屋质 量等级 评定标准 成新率范围 备注 １级完好房 整幢房屋结构构件安全可靠，整体性好，装修设备完整无破损，能保证正常使用的房屋 0.90—1.00 ? ２级基本完好房 结构安全可靠，整体性好，装修设备个别部位有轻微破损，但整体现状基本良好，能保证正常使用的房屋 0.70--0.89 ? ３级一般损坏房 结构构件或装修设备局部破损，或存在严重老化腐蚀、残缺现象，需要进行小修或中修的房屋 0.60--0.69 ? ４级严重损坏房 结构构件、装修设备明显破损，或存在严重老化腐蚀、残缺现象，需要进行中修或大修的房屋 0.40--0.59 ? ５级危险房屋 基础、主体结构和屋盖结构等受力物件已属危险构件，结构丧失稳定性和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋 残值率--0.39 建设部《危险房屋鉴定标准》CJ13-86 ????2.房屋残值率参考值 ???（1）钢结构????????????0.01 ????(2)钢筋混凝土结构??????0 ????(3)砖混结构????????????0.02 ????(4)砖木结构????????????0.04 ???????(5)简易结构???????????0.02 ????3.确定成新调整率的方法 ????（1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率范围内时，成新调整率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限， 即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率范围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。 即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 ???三、房屋成新率计算举例 ????例1.??某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=2000－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相对应的成新率范围为0.70--0.89 故成新调整率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调整率q2=0.84+0=0.84 例2.??某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产砖木结构房屋耐用年限N=40年 房屋已使用年限已超过40年，取40年。 基本成新率q1=1－40/40=0 3级一般损坏房相对应的成新率范围为0.60--0.69 ????成新率q取下限0.60 ????成新调整率q2=0.60-0=0.60 ????成新率q=基本成新率q1+成新调整率q2=0+0.6=0.6 ????例3.??某房屋混合结构，属受腐蚀生产用房，房屋于1991年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为4级严重损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解：受腐蚀生产用房耐用年限N=30年 ????房屋已使用年限t=2000－1991=9年 ????基本成新率q1=1－9/30=0.70 ????4级严重损坏房相对应的成新率范围