房产中介市场调研.doc

房产中介市场调研 一、2013年西安市二手房交易状况 2013年西安二手房交易量不仅创出历史新高，而且与2012年相比，实际成交套数和成交面积都超过100%的增长。虽然西安二手房成交量大幅增长，但与全国同样规模的城市相比，依然处于倒数位置。根据统计，2013年西安市住宅类二手房成交面积为224.75万平方米，同比增长125.57%。二手房成交量大幅上涨一个重要的原因是，去年3月初，受新国五条影响，很多消费者为减少卖房成本赶搭‘末班车’，使得二手房交易高峰出现。另外，市场对二手房的需求依然非常强劲，也是推高交易量的主要原因。” 与成交量火爆相比，西安市二手房的价格却不温不火。 据西安市房管局产权市场处相关人士介绍，根据统计，去年西安市二手房成交均价为每平方米5416元，同比上涨1.6%。 但独立地产评论人士李连源认为，实际的成交价格可能要高于5416元，因为有时买卖双方为了规避税费，往往以低价过户，这就使得统计的成交价可能低于实际价格。 随着西安市存量房的大幅增加，未来二手房的成交量会超过商品房。一般来说，一个城市如果新建商品房连续4年出现1000万平方米左右的成交量，其二手房市场就会出现明显的放量迹象。而西安新建商品房已经连续4年出现1000万平方米左右的成交量。因此，西安二手房市场的成交量将呈现逐年上涨趋势，而新建商品房市场的增幅会逐渐下降，这是房地产市场发展的规律。甚至不排除在某些区域，二手房的价格可能超过新建商品房。 二、考察内容 （一）近期，我们对如下房产中介进行调查与深度访谈： 1、21世纪房产 21世纪：西安总共有80多家门店，全球500强企，品牌知名度较高，但在西安市场由于公司高层经营方式和经营理念出现问题，导致目前21世纪不动产在西安的市场份额不断受到玛雅和海汇等企业的竞争，人员流动性也较大。经营方式分为直营和区域加盟，加盟费6万，保证金6万，每月管理费5000元，统一门店装修、统一工服、统一表格等等。主要业务：二手房租赁、买卖，代理销售、代理过户、代办房产证、代理按揭等。在曲江区域基本2家店面盈利较大，其他几家基本不盈利。 2、天地源·不动产（曲江） 天地源：主要做自有项目，基本只服务于天地源内部客户，定 位：服务于自身品牌，做天地源自己的环形产业链，促进一手楼盘销售，为自己的业主提供更好的后续服务。目前有3家店面，曲 江1家，高新2家。目前曲江项目：曲江华府、曲江香都。 玛雅房屋（曲江） 玛雅：经营方式：区域加盟（也接受单店加盟，三家以上）。由于专业性比较强、服务到位、品牌比较成熟，房源信息强大，信息共享率高，很适合本土的现状，目前发展速度比较迅速。西安就有100多家门店，店面布点较全，目前西安市区已基本全面覆盖，人才配备齐全，销量好，收益稳定，可以考虑加盟或者收购等。 甲天下房产（长安） 甲天下：主要是业务：二手房租赁、买卖，一手房销售代理（尾盘），规模比较小，业务人员5-6人，实力相对来说比较弱。单店投资在10万元左右，目前年利润20-30万元。 4、兴麟房产（长安） 兴麟：也是二手房买卖、租赁等，新型的房产中介。西安市就有 200家门店。但是，专业性不够强，知名度不够高。属于一夜成名“爆发户”。业内人士分析，属于一种融资方式，不是真正在专业性做房屋中介。 八百家房产（长安） 八百家：在西安市场上做的时间比较长，虽然对本土当地环境 非常熟悉，房产信息很有优势，但是在服务意识、专业性有待加强。加盟：5万， 7、 顺邦房产（长安智慧城店） 顺邦：成立时间2010年，时间不是很长，在西安门店不是很多，规模不算大。在市场上来说算是做得比较好的。主要是楼盘地理位置好，销量相对比较乐观。 三、考察发现问题 中介机构产生的问题主要有以下几个方面 1、团队建设，人员业务能力、服务意识、敬业精神等综合素质的建设，中介机构的实质就是促进买卖双方达成交易，人的因素在交易过程中占据重要比重。 2、信息流通问题，中介机构一般通过网站（如：安居、800j、搜房、58同城等）、业务人员现场搜集、登门拜访等渠道获取房源信息，但很多都缺乏对房源、客户信息的不断跟进、维护，把粗糙的信息逐步加工成精细化信息，提高信息的可实现率。强大的信息平台是在中介行业立足的基础。 3、员工激励机制，行业竞争的实质就是人才的竞争，如何培养人才、留住人才是中介行业竞争的核心问题。 4、利益分配（合伙企业） 5、企业文化建设，建设有自身特色的企业文化，为企业和员工的发展提供 小结：1、总体来说，西安市房产中介行业市场空间较大，但行业内竞争非常激烈，各个机构良莠不齐、甚至存在无序竞争，小的中介机构逐步被大型连锁、加盟机构抢占市场份额直至被淘汰出中介行业。2、随着房产中介行业的不断竞争，行业利润率已跌破20%，预计今后还将继