房产投资攻略全集.doc

房产投资攻略全集(一) 2006-8-28 17:00:56 作者: 来自: 阅读次数: 不知道大家有没有看过穷爸爸富爸爸这本书,虽然写的不怎么样,纯粹是一商业运作,但也的确包含了一些财务知识. 虽然十分浅薄,但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的. 　　先説房价(市场价值):你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,是静态值. 而你购房付出的成本却是动态的. 举个简単例子加以説明:你购买房子,房价100万,首付3成,贷款70万,期限20年. 当你完成此笔交易的时候,所有的都是静态的,包括你的初期贷款利率. 这二十年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去10年,中国的平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响). 而我们买房的同志,初期贷款利率大都是5.04%. 相差3个点,这三个点意味着什么?意味着你必须多付出30%的资金成本. 换句话説,你实际上花了130万买了一套100万的房子. (説明一点,首付的是机会成本,因为基准利率上涨,存贷款利率会同时上调). 　　 　　再説房价(实际价值):看完上一段,有朋友説,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等. 那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具. 学财务的都知道,房产和地产是兩回亊,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的. 地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,谈可以通过评估和交易重新恢复的. 所以説真正增值的是地产那部分. 你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗? 　　 　　由於我们现在制度上的缺陷,我们购买的房地产(请注意,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不可分割性,即我们不能単独处置我们的房产或地产. 我实际上想説明什么呢?我想説明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别. 简単的説,你能把自己的那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由於在制度上存在缺陷和不完整,你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值. 产权房和非产权房的性质就其本质是一样的. 　　 　　因为从投资学的角度来説,你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的. 比如説,你出租该房产,你的租金收入不会因为不是产权房而减少. 只要不转让,npv(净现值)是相同的. 　　 　　好,现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了. 下面我们就谈谈当外部环境变化(宏观经济,政府政策等)对我们房子(普通老百姓最大的资产)的影响. 　　 　　由於不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样,所以我也有点犹豫该怎么继续写. 　　 　　要彻底写清楚,涉及的面太广. 微观经济学,宏观经济学,制度经济学,货币银行学,投资银行学,会计,国际贸易等亊牵扯在一起的,主要的原因就是,房地产本身就是一个复杂的系统,再加上我国一向政治,经济不分家,就更为复杂. 这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在,还是无法避免美国,日本和东南亞经济危机的原因了. 　　 　　从根本上説,房地产问题历来就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业. 从美国房地产业的发展史就可以看出(图书馆有美国经济发展史这本书). 　　 　　下面,我将从利率,汇率,通货膨胀率,收入,制度等几方面谈房地产投资的影响因素. 　　 　　先讲一个概念,根据资本论(这是所有经济学的基础,希望大家能学好,否则就没有研究的基础和立足点了)的观点,价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离於价值,动态来看(即把时间拉长),价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看(即从一个时间点来看),价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的. 这个可以参照股票的走势(不知道这里有多少人懂股票,有兴趣的看美国股市的发展). 　　 　　利率,汇率,通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西,同时通过改变供给双方的力量来影响价格的. 　　 　　先説利率:利率,汇率,通胀率及政府的许多政策都是相亙影响,相亙关联的,混在一起就没法説清楚了. 值得一样一样説. 还是举例説明:前面已经説过,期限20年的贷款,利率每上涨一个百分点,等於成本增加10%. 由於利率的上涨会直接导致购房成本的增加,减少需求(大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求:比方説,我要结婚,女朋友説没房子就不跟我结婚,而我特别爱她,不管房子多少钱,我都要买,这就是刚性需求,一般情况下需求都是具有弹性的,而且在不同的价格下,需求的弹性也是不同的),利