房地产专业用语 - 副本.doc

?2010年上半年，房价疯狂上涨、国家新政出台、开发商捂盘惜售使石家庄楼市经历了一个颇不平静的上半年。????在楼市“二次调控”层层加码，限贷、限购、加息步步紧逼等号称史上最严厉调控面前，房价却稳如磐石且逐步上升！更可怕的是，高房价开始席卷全国侵蚀到三四线城市，全民恐高时代终于惊秫来临！愈调控愈上涨的铁律再一次得到 了淋漓尽致的诠释近30%的人认为明年的房价将会小幅上涨，涨幅在每平米1000元至2000元以上；近20%的人认为基本与今年的房价持平，涨幅在每平米1000元以内；13%的人认为会小幅下跌，每平米跌幅在1000元至2000以内。经过大半年的政策调整之后，2010年楼市终于迎来了年末大幕。2010年是有史以来楼市政策最为“汹涌”的一年：政策严厉之程度超过以往任何时候。从4月份国十条开始，一系列调控细则的出台，再到11月份，调控使出“撒手锏”，四部委联合叫停三套住房公积金贷款，多部委酝酿对房价直接干预，四大商业银行年度开发贷款告罄。泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。7 s! g: T# s. g/ s08年底，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，同时通过增发4万亿投资作为拉动内需，刺激经济增长的重要举措。但是许多地方政府在实际执行时，把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。近几年房价的非理性上涨速度，吸引了大量资金投身房地产开发，以期获得高额利润。同时，在出口利润逐年走低，对外贸易频频遭遇反倾销打压的情况下，大量制造业资金转投房地产业链条，炒房、地下高利贷、房地产开发无不涉及，均想从这根链条上分得一杯羹。过分狂热的地产业不仅降低了民间制造业的投入，连央企也纷纷下水。关系国计民生的央企也在房地产业投注了大量资金。尤其央企凭借充裕的资金可以轻易刷新地王身价，对城市房价上涨的推动可谓“功不可没”。首次购房者的投资决策受政策变化的影响较小，自住性需求的价格弹性较小，而投资性购房者的投资决策易受政策左右。过分的市场化，致使房价越来越高，房地产业走向畸形和极端。不过，保障房供应量提高，也并不意味着商品房价格会有多明显的下降，毕竟保障房和商品房所针对的客户群体并不一样。尤其需要注意的是，倘若保障房是要求开发商“搭配”商品房建设的话，成本的提高也会推高商品房的价格。而为了推进城镇化建设，河北大幅降低城市落户门槛，凡在县城以上城市稳定居住6个月以上或购置住房的均可登记为城镇户口，并可免收城镇建设增容费和其他费用。省内人员只要在我省县城以上城市购置住房，就可以凭书面申请和房产证到房屋购置地公安派出所办理本人、配偶、未达到法定婚龄及无独立生活能力的子女和父母的落户手续。作为支撑房价上涨的一个重要理由，城镇化一直毁誉参半。固然，随着中国的发展，城镇化水平必然要得到提高；但不断涌入城市，尤其是涌入一二线城市的人群又实实在在地推高了城市的房价水平。在18亿亩耕地红线的限制下，城市的土地越来越紧缺，而旧城改造的拆迁补偿费用也随着房价的上涨一路走高。在房价——拆迁成本——地价——房价的恶性循环下，如何找到可持续发展道路，是横亘在决策者面前的一个严峻问题。央企退市：今年以来，众多央企“不务正业”，奔“钱途”，挟巨资北上南下，制造一个又一个高价地。央企的财大气粗，引发了其他房企无限的“羡慕嫉妒恨”。在诸多微词和指责声中，今年3月国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。尽管中远集团等少数央企在第一时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家地产公司未见动静。无人接盘、转让遇冷让一些央企的清而不退有了说辞，然而，或许房地产的暴利才是央企不愿“退房”的真正原因。在主业经营并不良好的情况下，土地和房地产开发带来的高额溢价，不但实现了直接收益，还有助于大肆从股市圈钱，实现“堤内损失堤外补”。 三套房停贷的新政本意应是逼退高烧不退的投机投资购房热。但其效果却似乎再次印证了“理想是丰满的，现实却是骨感的”这一网络流行语的犀利而真正有钱的投机投资者，人家照样可以全款买房。于是乎，一些改善型自住购房者一边高唱着“为什么受伤的总是我”，一边谋划着如何曲线救国，并由此催生了假离婚、代购等形形色色的歪招。胶囊公寓，是一位老人在看到日本的“胶囊旅馆”后得到灵感建造的面积不到两平方米的“公寓”。保障性住房的关注度、建设力度，已经上升到了近年来的一个新高度低碳：环保一直是全球发展的大主题，而去年的哥本哈根峰会也又一次将低碳环保的概念推到了最高点。低碳仅仅成为了开发商卖房子的