房地产企业财务核算办法.doc

财务核算制度 根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。 房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。该核算办法主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。 　　该核算制度的主要内容如下： 第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置 　　第二章 房地产企业货币资金的核算 　　第三章 房地产开发应收及预付款的核算 　　第四章 房地产开发企业存货的核算 　　第五章 房地产开发企业固定资产与无形资产的核算 　　第六章 房地产开发企业投资性房地产的核算 　　第七章 房地产开发企业负债的核算 　　第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算 　　第九章 房地产开发企业收入的核算 　　第十章 利润及其分配的核算 　　第十一章 所有者权益的核算 　　第十二章 会计报表 第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置 一、房地产开发企业的经营范围 　　房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。 　　这里所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。 　　房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。 　　房地产开发企业的主要业务范围包括： 　　1.土地开发和建设 　　土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。 　　2.房屋、建筑物的开发建设和经营 　　房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。 　　房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。 　　房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。 　　3.配套设施开发和建设 　　配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。 　　4.代建工程开发和建设 　　代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。 　　5.物业管理和服务 　　有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。 　　二、房地产开发企业会计核算对象 　　房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。 　　三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置 　　（一）房地产开发企业会计科目的设置 　　为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。 　　会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。为了会计核算的需要，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。 　　房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。见表1-1。 　　表1-1　房地产开发企业会计科目表　　 顺序号 编号 科目名称 　 　 一、资产类 1 1001 库存现金 2 1002 银行存款 3 1012 其他货币资金 4 1101 交易性金