房地产估价复习.doc

房地产估价 第一章 绪 论 估价机构资质核准： 一、二、三级、暂定期（1年） 申请三级资质条件： 1）机构名称有“房地产估价”字样 2）注册资本：有限责任公司50万元，合伙企业30万元 3）有3名以上专职注册房地产估价师 4）在暂定期内完成估价项目总数100宗以上，估价标的建筑面积8万平方米以上或土地面积3万平方米以上 5）法定代表人或执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 6）随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》要求 业务范围： 一级资质：从事各类房地产估价活动 二级资质：从事除公司上市、破产清算以外的房地产估价活动 三级资质：从事除公司上市、破产清算、司法鉴定以外的房地产估价活动 暂定期：从事除公司上市、破产清算司法鉴定、房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价活动 第一节 房地产概述 一、房地产的概念 （一）房地产的整体概念 1、房地产的定义 ——指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 （1）实物：指房地产的有形部分，如：建筑物外观、结构、装修；土地地形、地质条件等 （2）权益：指房地产的无形部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits） 房地产权利：共七项 1）房地产所有权 独有： 共有：按份共有、共同共有 建筑物区分所有权包括：专有部分的所有权，共用部分的持份权，因共同关系所产生的成员权 2)建设用地使用权 《物权法》规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立 3）宅基地使用权：可以继承 4）土地承包经营权 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权力，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 耕地：30年 林地：30-50年 草地：30-70年 5）房地产租赁权 ——指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利 6）房地产抵押权 ——指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将房地产作为债权的担保 7）地役权 ——指按合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 需役地：享受使用便利的房地产 供役地：提供便利的房地产 最典型的地役权：通行地役权 举例：甲公司为方便通行，与相邻土地的使用权人乙公司约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，使用期限为20年，为此甲公司须每年向乙公司支付8万元费用。 问题：案例中需役地和供役地分别是什么？ 案例： 甲房地产公司从他人手中购得土地一块，以 “观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。协议签订一年后学校迁址，将学校土地和房屋全部转让给丙房地产公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。甲得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让土地合同无效，并要求赔偿损失。 问题：该案如何处理？ 解 析： 《物权法》规定，“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。” 本案中甲房地产公司与乙学校之间虽然根据合同已经设立了地役权，但没有进行登记，因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承担自己遭受损失的责任，而只能向乙追究赔偿责任（甲与乙之间的合同仍然有效）。 衡量区位的标准：距离（空间直线距离，交通路线距离，交通时间距离） （二）土地的概念 1、土地的定义——指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 2、土地利用受到的限制 （1）土地权利的设立和行使的限制 （2）房地产相邻关系的限制 （3）土地使用管制 （1）土地权利的设立和行使的限制 土地权利种类： 1）所有权 2）建设用地使用权 3） 宅基地使用 4）土地承包经营权 5）租赁权 6）抵押权 7）地役权 （2）房地产相邻关系的限制 1）通风、采光、排水、排污的相邻关系 案例： 原告张某、王某、李某、赵某均为某县物资局职工，自1997年起一直居住在物资局集资建设的两层住宅楼内。2001年6月10日，被告某县建筑公司经县建设局批准，在某县北城开发建成一栋5层商品住宅楼，楼高17米，与原告4人的二层住宅南北相邻。被告的商品住宅严重影响了原告住宅的采光和通风，给其生产生活造成很大不便，精神上造成很大伤害，经多次交涉无果，原告向法院提起诉讼，请求依法责令排除妨碍，停止侵害。经