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房地产估价实务 房地产及其估价概述 §1 房地产的概念及其特性 §2 房地产的价格及其种类 §3 房地产价格的影响因素 §4 房地产估价 §1 房地产的概念及其特性 一、房地产的概念 （一）什么是房地产 通俗地讲， real estate 就是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着于土地建筑物上不可分离的部分，包括物质实体和依附于物质实体上的权益。 （二） 房地产实物 （1） 土地, 是地球陆地表面一定高度和深度范围内的土壤、岩石、矿产藏、水文、大气、植物以及人类过去和现在活动成果所构成的自然— 建筑物 包括房屋和构筑物。 如排水管道、电力、热力系统、庭院、花园、假山等 2 指由法律设定的房地产各种权益以及享有这些权利所获得的利益或收益。 我国土地上能够进入市场流转的土地权益有：土地使用权、抵押权、租赁权等。房屋有所有权、使用权之分 我国 “”的原则。 二、房地产的特性：有自然特性与经济特性。 （一）房地产的自然特性 1、不可移动性: 位置固定 具有区位差异 地区性市场 2 土地的永续性， 建筑物的寿命很长 我国土地使用权的有限性 3 4、数量有限性 （二）社会经济特性 1、用途多样性 2、具有双重经济身份 3、涉及广泛性 4、高昂的投资资金特性 5、难以变现性 6、保值增值性（抵御通胀性） 7、权益受限性 §2 房地产的价格及其种类 一、房地产价格:指在某个时点为取得房地产及其相应权益所支付的代价。 二、房地产价格的形成 满足三个条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有需求 三、房地产价格类型 房地产价格体现的是房地产权益的交换价值，房地产权益的多样性必然导致价格的多样性。 1、成交价格（事实价格） 2、市场价格（反应平均价格水平）3、理论价格 4、公开市场价格 5、评估价格 6、政府指导价和政府定价 （二）按实物形态分类 1、土地价格 按土地开发程度不同，有 按土地使用权取得市场不同，分为 总地价、单位地价及楼面地价 单位地价=楼面地价= 楼面地价= 2、建筑物价格 3、房地产价格 我国的单位有m2ft2、坪。 房地产单价有 按交易表的状况不同，有 在开发商经销中，有 （三）按不同的经济行为分类 1、买卖价格 2、租赁价 3、抵押价格 4、保险价格 5、课税价格 6、征地价格 §3 房地产价格的影响因素 一、一般因素 对房地产价格的影响是整体的和全方位的，覆盖面是整个地区。包括社会因素、经济因素和制度因素三项 （一）社会因素 1、人口状况 人口数量：影响房地产需求，人口数量与房地产价格呈正相关性。 人口素质 受制与受教育程度和文化素质。主要影响住宅价格 家庭人口 家庭结构变化，影响居民户数，引起住宅套数需求的改变 2 3、教育及社会福利状况 4、房地产交易惯例 5、生活方式 6、心理因素 7、国内政治状况 8、社会治安状况9、国际政治状况 （二）经济因素 1、经济发展状况 2、储蓄、消费及投资水平 3、财政与金融状况 4、物价、居民收入和就业水平 5、税负 6、产业结构状况 7、城市交通体系状况 8、国际经济状况 （三）制度（行政）因素 1、土地制度 2、住房制度 3、土地利用规划和城市规划 4、建筑规格 5、房地产有关税制 6、地价政策 7、交通管制 8、行政隶属变化 二、区域因素： 指房地产所在区域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。 住宅区域的影响因素 自然地理因素：日照 、温度、湿度、风向等 2、街道状况 3、离市中心距离及交通设施状况 4、基础设施及公共设施配置状况 5、洪水、地震、噪音、污染等发生可能性 6、景观状况 （二）商业区域的影响因素 1、商业业务种类、规模及商业集聚程度 2、商业邻近地域状况 3、交通工具及停车设施状况 商品进出运输的便利程度 5、临街道路可及性及通行能力 6、营业类别及竞争状况 7、地域内经营者的创新性及资本实力 （三）工业区域的影响因素 对外交通设施的便利程度 2、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系 动力配置及排放设施费用 4、关联产业的位置 5、劳动力资源状况及生活条件 6、有关法律法规对产业发展的有关规定 三、个别因素：指房地产的个性因素。 （一）土地的个别因素 自然条件包括宗地的地形、地势、地质条件、面积、形状及