房地产估价疑难问题.doc

单务合同（unilateral contract） 也称为单边合同或片面义务契约，是指一方当事人只享有权利而不尽义务，另一方当事人只负义务而不享有权利的合同（如赠与合同、归还原物的借用合同和无偿保管合同），与双务合同相对应。 单务合同与双务合同的划分 (1)划分标准：当事人双方是否存在对待给付义务。 (2)单务合同：是指仅有一方负给付义务的合同。 (3)双务合同：是指当事人双方互负对待给付义务的合同。 划分意义： 1．是否适用同时履行抗辩权规则。 2．在风险负担上是不同的。双务合同中，如果当事人因不可抗力导致其不能履行合同义务，其合同义务应被免除，其享有的合同权利亦应消灭。在此情况下，一方当事人因不再负有合同义务，也无权要求对方作出履行；在单务合同中，不存在双务合同中的风险负担问题。 　　《房地产估价机构管理办法》已于2005年9月27日经第73次部常务会议讨论通过，现予发布，自2005年12月1日起施行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建设部部长　汪光焘 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年十月十二日 房地产估价机构管理办法 第一章　总则 　　第一条　为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。 　　第二条　在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。 　　第三条　本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。 　　本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。 　　第四条　房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。 　　房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。 　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。 　　省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 　　市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 　　第六条　房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。 　　鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。 第二章　估价机构资质核准 　　第七条　房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。 　　国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。 　　省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。 　　第八条　房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。 　　第九条　各资质等级房地产估价机构的条件如下： 　　（一）一级资质 　　1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 　　2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上； 　　3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上； 　　4.有15名以上专职注册房地产估价师； 　　5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上； 　　6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 　　7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 　　8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％； 　　9.有固定的经营服务场所； 　　10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 　　11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求； 　　12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。 　　（二）二级资质 　　1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 　　2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；