房地产信托投资基金.doc

房地产信托投资基金（REITs） 一、REITs REITs（Real Estate Investment Trusts）中文翻译为房地产投资信托基金，一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 二、REIT的 （一）按照组织形式，REIT可分为契约型、公司型。 （二）按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型。 （三）按照REIT的资金投向的不同，可以分为资产型、抵押型以及混合型。 1、资产类(Equity)，指投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金。其目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REIT受利率影响相对比较小，因为资产类REITS可以通过提高租金来提高其现金流量。 2、抵押类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS)，收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押REITS主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。通常抵押REITS股息收益率比资产类REITS高。不过根据风险收益原理，高风险意味着高收益。 3、混合类(Hybrid)：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITS采取上述两类的投资策略，具有资产类REITS和抵押类REITS的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。在理论上，混合类REITS在向股东提供该物业的增值空间的同时，也能获得稳定的贷款利息。 三、REITS的特征与功能 （一）直接进行资产产权投资，投资人权益有保障； 1、直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金取得房地产物权，其权益的法律保障程度较高。 2、基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，这样在法律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金财产的独立性表现为：基金财产独立于基金管理人和基金托管人的自有财产，基金管理人和基金托管人进行清算时，基金的财产不属于清算财产；除法律另外有规定外，一般不得对基金财产进行强制执行；基金管理人管理运用、处分基金财产产生的债权不得与其固有财产产生的债务相抵销；基金托管人对不同基金所产生的债权债务，不得互相抵销。 （二）间接解决房地产融资问题； REITS一般不能直接投资于房地产开发，但是可以购入房地产，因此，可以帮助房地产开发企业收回投资，从而间接解决房地产开发的资金问题。 （三）所有权与经营权分离，充分发挥各方的比较优势； REITS的基本法律关系为信托，信托模式下，信托人持有资产但不直接进行资产管理，而由具有专业资质的受托人以及基金管理人、物业评估人等进行物业的管理与运营，有利于发挥各自的比较优势，较高程度地实现投资者与受托人等各方的收益。 （四）多元组合投资，降低投资风险，收益稳定； 基金总量较大，可以进行多元组合投资，有效分散风险。 （五）投资证券化，基金投资退出渠道顺畅； 基金上市发行，基金持有人可以通过证券交易退出投资，使得基金投资更具有吸引力。 （六）监督管理及行为约束要求严格，保障投资者利益 REITS受到证券监督管理、金融信托监督管理、房地产等方面规范的约束，在上市准入、信息披露、关联交易、投资行为限制等方面受到严格规范，能够较为有效地防范道德风险。 相关规范一般要求REITS投资于能够产生收益的房地产，投资收益分配比例高，投资者的利益较有保障。 （七）促进房地产信贷资产证券化的发展，降低金融风险； Rs的投资对象包括资产类与抵押类，后者主要是信贷资金证券化后形成的投资产品， 有较为稳定的收益，同时可以降低金融机构的风险权数，从而降低金融机构的风险。 （八）税收优惠 各国、各地区对于REITS一般都规定有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等，使得REITS具有较大的吸引力。 因此，REITs凭借税率较低，配息较高受欢迎。当经济景气时，REITs股价可望受惠，当景气衰退时，REITs仍有稳健收益，资产证券化成为2004年以来全球资本市场最有缘分的题材。 四、REIT与房地产集合信托的区别 （一）背景 由于银行对房地产投资的紧缩，房地产企业试图寻求集合信托投资方式进行融资。 根据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业