房地产反租销售.doc

浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理 摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式 进行促销。该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对 相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作 一下分析、探讨，以期抛砖引玉。 关键词：房地产售后 经营模式 税收问题 一、经营模式简述 所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该 房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发 公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损 失。 参与人：开发商、购房者、物业管理公司 第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房 者签订《房屋租赁合同》 ； 第二步：开发商与物业管理公司公司签 订《委托租房合同》 ； 第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋 租赁合同》 ，管理商场的房产、物业。 二、经营模式详述及税务问题概 开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商 品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他 业务不同的地方。 开发商与购房者签订《房屋租赁合同》《房屋租赁合同》中会有 ， 这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋 实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租 金。开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税 是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%， 地方教育费附加是营业税的 1%或者 2%，按 1‰交纳租赁业印花税， 扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平 价、折价出租，此项业务可能一直亏损） ，开发商不需要交纳房产 税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金 由商户缴纳。 购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是 5%，城市 维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育 费附加是营业税的 1%或者 2%，个人出租商铺按 12%交纳房产税，按 相应土地级次交纳土地使用税，按 1‰交纳租赁业印花税，按 20% 交纳“财产租赁所得”个人所得税。 接下来开发商与物业管理公司签订《委托租房合同》 ，合同中要约 定：物业管理公司代理开发商签约下的所有商铺；如实际出租该房 屋的价格高于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金 金额一致） ，则高出部分做为物业管理公司受托租房的代理手续费 收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与开发 商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致） ，则按实 际出租该房屋的价格返给开发商。所有商铺第一个月租金作为商业 运营管理公司代理手续费收入，如果房屋未出租则不付任何费用。 根据 《财政部、 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 （财 税[2003]16 号）第三条第十九款规定， “从事物业管理的单位，以 与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代 承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 ” 此时商业运营管理公司仅就租出价高于租入价的商铺交纳“代理 业”营业税金及附加，营业税是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的 1%或 者 2%，物业管理公司代理租房手续费不是印花税列举税目，不用交 纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税，也不需要交 纳房产税，土地使用税。 三、税收问题详解 假定每年返购房者租金 12 万元，每个月租金是 1 万元，则开发商 与商业运营管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年 12 万，每个月租金是 1 万元，高于 12 万的作为受托租房的手续费归 商业运营管理公司所有；低于 12 万的，按实际出租金额返给开发 商。所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收 入。 四、开发商的会计处理 第一种情况以 14.4 万一年的价格租出 物业管理公司的会计处理： 收到租金时： 借：银行存款 144000 贷：其他应付款－开发商 120000 其他业务收入 24000 向开发商支付租金时，按合同价格每年 12 万支付，第一个月租金 1 万做为手续费 借：其他应付款－开发商 120000 贷：银行存款 110000 其他业 务收入 10000 计提营业税及附加 5.6%，其中营业税是 5%，城市维护建设税是营 业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税 的 2%（辽宁省葫芦岛市规定） 借：营业税金及附加 1904 贷：应交税费-应交营业税 1700 –应交 城市维护建设税 119 -应交教育费附加 51 -应交地方教育费附加 34 企业所得税：收入 24000+10000＝340