房地产培训(大纲).doc

房地产培训内容 第一部分房地产的基本概念 一、什么是房地产 房地产又称为不动产，包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产和土地财产的总称。是实物、权益和区位的结合，房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。 二、什么是房地产开发 房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。 房地产开发商实际上扮演着双重角色：一是商人，二是城市建设者。 三、房地产市场的分类 房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场。 四、房地产开发业的作用 ＊有利于加速城市现代化进程； ＊有利于城市总体规划的实现 ＊为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体； ＊为城市政府财政和城市建设提供资金资源； ＊为城市中低收入群体提供住房保障。 五、房地产开发的地位 ＊房地产开发业是我国国民经济的支柱产业； ＊房地产开发业在城市建设中占主导地位。 六、房地产开发的分类 ＊土地开发 1）新区土地开发 2）旧城区改造或二次开发， ＊房屋开发 1）住宅房屋开发； 2）商业房屋开发； 3）工业房屋开发； 4）城市其他基础设施房屋开发。 七、房地产开发模式 1）国际上具有代表性的地产开发模式 香港模式——从融资、买地、建造,到卖房、管理都以开发企业为中心。 是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。 项目运作“一条龙”化，这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置。目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。 典型代表企业：长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业　　　　 美国模式——以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作； 　 美国模式开发代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。 2）国内几种成功的市场化房地产开发模式 借鉴香港开发模式的基础上，在国内房地产开发模式品牌化、规模化、专业化共性规律，产生了以下几种成功的市场化的房地产开发模式： ★万科模式 　　以专业化、品牌化路线为定位，进行跨区域房产开发和扩张，塑造了全国性的品牌价值。 ★广州碧桂园模式 　　在强势品牌带动下的规模化开发和规模化营销，高门槛（现楼）营销策略和模式化、工业化的产品路线定位，进行规模化实力扩张型模式（但只局限于一个区域板块）。 ★广州丽江花园模式 　　从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心，配套完善、社区文化和生活方式为定位和企业运作由项目公司专为专业公司，进行积累完善型开发模式。 ★金地模式 　　注重企业文化与企业制度建设，以精品楼盘为产品路线由区域市场向全国市场扩张，进行专业化精品型开发模式。此模式品牌与企业成长性很强； ★个性张扬炒作模式 把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，以差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜方式进行包装炒作模式； ★奥林匹克花园模式 　　注重概念炒作、速度与创新，基本以概念地产，复合地产，主题地产为主题，在技术领先和概念领先的基础上达到了高度的专业化，并在短期内高度的集中市场注意力，实现快速营销，由项目公司到专业化公司，面向大众的根本性需求进行连锁化全国性品牌扩张和全国性网络开发模式。 八、房地产开发项目类型 1）住宅房地产项目 ＊商品房 ＊普通商品住房 ＊限价商品住房 ＊经济适用房 ＊廉租房 2）商业房地产项目 ＊商业用房 ＊写字楼 ＊酒店 ＊酒店式公寓 ＊主题公园 3）工业房地产项目 ＊工业厂房 ＊研究和发展用房 ＊仓储房 ＊工业园区 4）城市综合体房地产项目 ＊住宅、酒店、商业、公园、学校等综合一体 5）特殊用途房地产项目 ＊高尔夫球场 ＊飞机场 ＊加油站 ＊车站 ＊码头 九、房地产开发的设立和资质等级 　1）一级资质： 　　＊注册资本不低于5000万元； 　　＊从事房地产开发经营5年以上； 　　＊近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；