房地产基础知识(精华).doc

房地产销售基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2写字楼、工业、教育、科技、文化、体育（50年）商业、旅游、娱乐等（40年）年限到达后，只需缴纳契税、土地使用金。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 三、房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》名词解释复式：客厅为挑空，其余上下各一层楼上举架低于楼下举架。 跃层：上下面积相等，举架相等的为跃层。错层：地面不在同一个水平线上，户内楼板面高度不一样，错开有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的宽度(3m~3.9m较舒适)；层高：房屋一层的高度，本层地面到上层地面的高度 净高：本层地面到本层棚顶的距离，也称举架。 户型：根据家庭人口组成情况在相应的面积内分隔的多个空间。 ※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，土地平整。 按建筑结构分类：砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、钢结构。 按建筑形态分类：1—3为低层 3—6为多层 7—11为小高层 12—30为大高层 30层以上为超高层 按高度分类：24米以下为多层 24米以上为高层 100米以上为超高层 高层的建筑形式：板式高层 1梯2或3 塔式高层 2梯8 点式高层 2梯4 叠式高层 高层中的复式 八、与面积有关的概念 占地面积：也称规划面积，小区内所有设施所占土地面积。 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积公摊面积：1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 商品房销售面积 = 套内建筑面积+ 分摊面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 墙体面积计算方法：公用墙体算一半，非公用墙体算全部。 阳台面积计算方法：全封闭全算面积，半封闭算一半面积。 使用率：套内建筑面积/建筑面积 板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 建筑密度：基底面积/占地面积 基底面积：为地基面积，也是房屋建筑水平投影的面积。容积率：总建筑面积/总占地面积 高层不超5 多层不超2 别墅≤0.35 容积率越小品质越高，采光月好 绿化率：绿化面积/占地面积 绿地率：绿地面积/占地面积 得房率：套内建筑面积/建筑面积 墙身结构 防潮层：室内地平以下60mm处 勒角：外墙墙下部靠近室外地坪的部分。 散水：靠近勒角下面水平防水坡为散水区。 踢脚：内墙两侧的下部与室内地面交接处，为防止扫地时污染墙面。 变形缝：1、伸缩缝 2、沉降缝 3、抗震缝