房地产市场分类.doc

、房地产市场分类 （1）按地域来划分：特性决定 （2）按房地产类型、档次来划分 ：细分市场 （3）按土地和房地产层次来划分: A、房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，房地产一级市场是由国家垄断的市场。B、二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。C、三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。（二手房） 房地产市场特性： （1）房地产市场是房地产权益的交易市场所 （2）房地产市场是地区性市场 （3）房地产市场需要专业人员提供服务 （4）易于出现市场的不均衡和垄断 （5）供给具有稀缺性而需求具有较大的弹性 房地产市场的特性和功能： （1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）能指导政府科学地制订土地供给计划 （5）引导需求适应供给条件的变化 房地产供给 1、短期供给：短期内，房地产供给缺乏弹性，即房地产供应量不会因价格的变化而迅速得以调整。 2、长期供给：长期内，房地产供给的弹性增大，通过改变原有土地的利用性质和原有房屋的用途、新增房地产开发项目，房地产供给量能对价格变化做出反应。 房地产市场的宏观调控手段 1．计划手段 ：除非时光倒流 2．经济手段 ：作用大，但要通过中长期阶段才显现效果 3．行政手段 :直接，短期效果明显 4．法制手段 ：薄弱，有立法程序上的问题 房地产市场调查的作用 市场调查，既是房地产企业整体活动的起点，又贯穿于企业整体营销活动的全过程。 ①市场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向 ②市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 ③市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划 ④市场调查有助于项目投资者实旆正确的价格策略 ⑤市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益 ⑥市场调查有助于政府制定正确的宏观经济政策 调查程序： ①确定调查目标②初步分析③调查设计④现场调查 ⑤资料整理、统计和分析 ⑥撰写和提交调查报告 选择调查对象：1、全面普查2、重点调查3、随机抽样4、非随机抽样 按调查对象所采用的具体方法：1、询问调查法2、观察调查法 3、试验调查法4、统计分析法 可行性研究作用 （1）作为项目投资决策的依据 （2）作为筹集建设资金的依据 （3）作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 （4）作为编制下阶段规划设计的依据 （5）作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据 可行性报告的内容：（1）．项目概况（2）．市场调查和分析（3）．规划设计方案优选（4）．开发进度安排（5）．项目投资估算（6）．项目资金筹集方案及筹资成本估算（7）．项目财务评价（8）．不确定性分析和风险分析（9）．可行性研究的结论（10）．研究人员对项目的建议 特点：（1）前期性（2）综合性（3）不确定性（4）预测性 出让年限：（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体 育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5）综合或者其他用地50年。 国有土地使用权的获取 （一）在土地一级市场上获取土地使用权 出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 划拨：政府以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。 出让的方式：协议、招标、拍卖、挂牌 划拨土地不能用于商品房开发 （二）在土地二级市场上获取土地使用权 土地使用权转让：注意：中小房地产开发企业以在二级土地市场上获取土地使用权为主要方式。 （三）特殊形式：通过房屋拆迁获得土地使用权 二、集体土地使用权的获取 途径：国家对集体土地进行征收 集体土地变为国有土地 房地产开发企业通过土地一级市场或土地二级市场获得土地使用权 方案评价主要技术经济指标 1、居住区规划指标 住宅区规划指标通常分为规划综合技术经济指标和用地指标两大类(包括用地平衡表)。 1) 用地平衡表 教材第137页表6-1 2) 居住区用地平衡控制指标 表6-2 3) 城市居住区规划设计综合技术经济指标 表6-3 2、主要技术指标 例：凯旋国际报规方案 1）规划建设用地面积：规划红线内的土地面积 2）规划建设净用地面积：建筑红线内的土地面积 3）建筑基底面积：外墙勒脚以上结构外围水平面积 4）建筑密度：建筑基底面积/用地面积 5）容积率：项目用地范围内总建筑面