房地产市场营销和物业管理.doc

第七章 房地产市场营销和物业管理 案例一：买房不给看资料，业主怒告开发商 【背景】 买了房子，却看不到房屋公摊面积明细资料，业主唐某将开发商告上法庭。在起诉书中，唐某等人起诉称，2000年他们分别与开发商签订了购买朝阳区某花园住宅的《房屋预售合同》，此后他们多次提出要求开发商出示公摊面积明细资料，但都没有得到肯定答复。而开发商则认为，开发商按照法律规定委托了有测绘资质的北京房地产勘查测绘所，对花园住宅楼进行了测绘并出具了报告书，此后，他们就将报告书、房屋面积测绘表及楼内分摊部位，数次张贴在办理入住的办公室墙上。 【问题】 1.开发商应该出示公摊面积明细资料吗？ 2.分摊部位包括哪些内容？每个建筑物一样吗？ 案例二：要求开发商提供图纸，业主知情权获得法院支持 【背景】 ????业主购买商品房后对房屋质量存疑，要求开发商出示商品房施工设计图纸。没想到开发商断然拒绝业主这一权利主张。?原告诉称，其购买了被告开发销售的位于河东区某小区的住房一套，入住后发现室内供电线路、室外电视线、电路分户箱、一户一表均不符合国家规定，原告通过小区物业公司业主委员会多次向被告开发商索要上述图纸以证实被告的工程质量是否符合购房时的约定，但被告一直拒不向原告出示图纸，因此提起诉讼。针对原告的起诉，被告在法庭答辩时称，原告购买商品房已超过三年，原告的诉讼请求已超过时效，被告作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，另原被告之间就商品房买卖合同来看，并没有看图纸的约定，原告的主张没有法律依据，被告没有义务向原告提供图纸。 【问题】 1.开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？ 2.商品房质量诉讼时效应如何看待？ 案例三：开发商条款不规范，业主起诉法院获支持 【背景】 ????1999年11月20日，袁先生与A开发商签订内销商品房预售契约。约定购买房地产开发有限责任公司某小区5号楼1单元122号房屋，建筑面积(暂测)85.24平方米(包括套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积)，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准；房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的＋3%(含)时，按约定房屋单价据实结算；如实测面积多于暂测面积的3%，袁先生不再为高出部分补交房款；如实测面积少于暂测面积的3%，A开发商应在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交房款；结算房价款时，A开发商保证使用面积与建筑面积比率不低于81%，如未达到则按使用面积/81%面积交费，A开发商在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交的房款；A开发商交房日期为1999年12月31日，交房同时应向袁先生提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据。??协议签订后，袁先生依约支付了定金和首付款。1999年11月12日，当地房屋土地管理局出具了袁先生所购楼的测绘明细表。袁先生的122室建筑面积为86.63平方米，其中套内建面(含阳台)75.55平方米、分摊公用建面11.08平方米、阳台建面8.06平方米。A开发商于同年12月31日发出入住通知书。2000年1月4日，袁先生办理了进住手续，随后付清了剩余房款，知悉了上述实测数据。袁先生认为A开发商交付的房屋不符合“使用面积与建筑面积比率不低于81%”的约定，遂找到A开发商的销售代理公司。该公司工作人员李某承认是自己未表述清楚套内建筑面积与销售建筑面积比率不低于81%的意思致袁先生产生误解。2000年2月9日袁先生收取了李某给付的7000元，并在其书写有“经双方协定进行违约补偿，款额为7000元”的收条上签字。此后，因袁先生没交纳公共设施维修基金而未能取得所购122室的权属证。A开发商亦未给袁先生开具购房正式发票。 2001年10月，袁先生起诉到一审法院，要求房地产开发有限责任公司退还多收取的房款3.2万余元，支付自2000年8月17日起的滞纳金（按日万分之三计算）；A开发商在交房同时没有提交建设工程质量合格证书，已构成违约，应当承担迟延交房的违约责任，即给付2000年1月1日起至同年4月30日止的滞纳金7364元（计算标准同上）；要求A开发商办理产权过户手续、出具正式购房发票。 ?A开发商则认为，袁先生所述房屋不符合约定系其个人对合同条款理解有误，公司的销售代理商已补偿其7000元作为了结，现又主张退还房款，没有道理；因其未交纳公共设施维修基金，拒绝补齐实测面积与暂定面积间的房款差价，故没有也不能给其开具正式发票并办理产权过户手续，因此，不同意袁先生的各项诉讼请求。 ??一审法院经审理于2001年11月判决后，双方均不服，分别上诉到二中院。 【问题】 1.你认为一审法院的判决合适吗？ 2.商品房销售中建筑面积应如何规范？ 案例四：售房广告不实被判降价赔偿 【背景】 ???19