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房地产市场营销综述 专业班级: 工程管理（2）班 姓 名： 学 号： 2012 年 12 月 房地产市场营销综述 摘要：房地产作为一国的龙头支柱产业，其地位的重要性不言而喻。如今中国正式成为世贸组织中的一员，市场经济机制将会更趋完善，竞争局面也将愈演愈烈，同行企业之间的优胜劣汰，适者生存同样再所难免。面对竞争，营销已摆脱了曾经可有可无的点缀身份，无疑在房地产业中扮演着举足轻重的角色。 现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作，而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动，要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动，因此创新的营销模式应势而出，房地产营销进入整合营销时代。所以房地产市场营销涵盖面广，包含丰富的内容。房地产市场营销是使房地产品进入市场、转换为现金的经营活动，是连接土地和房屋产品生产者和消费者的纽带。 关键字：房地产 营销 创新 发展 策划 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种社会过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼宇，厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托 物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中，涵盖了企业生产经营的各个环节。市场营销作为一门独立的学科，在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟，在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用。 目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。 企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。 网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。 现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作，而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动，要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动，因此，房地产市场营销涵盖面广，包含丰富的内容。 通过对房地产市场调查和预测，了解房地产市场近期或未来需求是什么。分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响，有利因素和不利因素各有哪些。房地产是不可移动的高价值财产，受环境的影响大，因此，环境分析是房地产经营活动中的重要内容。 在研究和分析市场的基础上，作出经营决策，包括选择和确定房地产投资规模，投资方向，投资地区和地点以及投资方式。 在进行上述决策之前，必须选定适当的顾客群。任何企业都不可能面向所有的市场，满足所有顾客的需求。而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了，因此，企业必须明确“我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务”。 企业在进行投资决策时首先必须解决这个问题，从现代市场营销的角度而言，即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅，还是高级别墅或者是高档酒店。 确定目标市场时，至少需要考虑两个基本问题：一是这个顾客群的需求必须有足够的容量；二是在这个顾客群中，供应的竞争对手，特别是具有较强竞争力的对手要尽量少。 项目决策是在项目经营目标确定的基础上，根据选定的地段和项目，决定能够满足市场需要的开发经营策略。具体包括以下几种。 产