房地产开发2014.doc

《规划房地产开发》任务书 本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。 题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告） 项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。 面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图） 要求：每个人完成一份。 一、作业内容 摘要 第一部分 项目初始创意及调研计划 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析 第四部分 开发计划与资金计划 第五部分 投资收益分析 第六部分 结论与建议 后记 二、作业内容具体要求 摘要：报告内容、工作安排及报告结果。 第一部分 创意（调研计划） 初始创意 要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。 调研计划 此部分相当于工作计划，也可放在附录中。 第二部分 项目概况 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 宗地现状 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 其他 大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化） 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第三部分：市场分析 当地经济环境分析 收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。 区域房地产市场分析 市场区域界定 确定物业用途，初步确定产品特征 界定市场区域 可能的市场机会分析 需求分析 供给分析 吸纳与缺口分析 区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 地块分析 （一）场地分析 （二）位置分析 竞争性项目调查与分析 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 附表：周边同类项目调查表 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 区域市