房地产开发企业税收.doc

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）　　税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。　　费：教育费附加　　一、营业税　　1.转让不动产　　销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。　　2.房屋租赁（出租）　　属于服务业——租赁业　　3.房地产销售公司买断商品房出售　　超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”　　缴纳营业税　　4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人　　视同销售不动产　　5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为　　比照销售不动产征收营业税　　6.纳税人自建后销售房屋　　自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。　　二、增值税　　销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。　　三、土地增值税　　（一）一般规定　　1.出售——征　　包括三种情况：　　（1）出售国有土地使用权；　　（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；　　（3）存量房地产买卖　　其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：　　①取得土地使用权所支付的金额；　　②房地产开发成本　　③房地产开发费用　　④与转让房地产有关的税金　　⑤财政部规定的其他扣除项目　　对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目　　①房屋及建筑物的评估价格。　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率　　②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。　　③转让环节缴纳的税金。　　2.房地产抵押　　（1）抵押期——不征；　　（2）抵押期满偿还债务本息——不征；　　（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。　　3.房地产交换　　单位之间换房，有收入的，征；　　4.将开发的产品用于职工福利等　　房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）　　5.合作建房　　建成后自用——不征；　　建成后转让——征。　　6.企业兼并转让房地产——暂免。　　7.纳税人建造普通标准住宅出售　　增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。　　8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）　　（二）房地产企业土地增值税清算　　1.土地增值税的清算单位　　对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。　　2.土地增值税的清算条件　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　（3）直接转让土地使用权的。　　3.土地增值税的扣除项目　　①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。　　③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：　　A.建成后产权属于全体业主所有的；　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；　　C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　　④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。　　⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。　　四、房产税　　1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。　　2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。　　五、城镇土地使用税　　1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个