房地产开发成本控制.doc

房地产开发过程中成本控制要点探讨 ? 　　[摘 要]房地产项目的开发成本项目有很多，本文认为项目的立项阶段、前期策划阶段、规划设计阶段、项目施工阶段的成本和资金成本、营销成本等六个方面是成本控制的要点，并对每个控制要点的内容作了阐述并提出了一些具体的办法。　　[关键词]房地产开发 成本控制 要点　　房地产行业是目前最受关注的行业。过去的几年，房地产的高速发展为国民经济作出了巨大贡献，改善了人们的居住条件。但不断高涨的房价不仅使广大老百姓望而兴叹，更影响到了社会的安定和谐，以致控制房价、抑制房地产的超常发展被政府提高到了政治任务的高度！所以，控制成本不仅能提高企业的经济效益，提升企业的核心竞争力，也有利于降低房价，减轻广大老百姓的购房压力，从而产生社会效益。　　从房地产开发产品的开发过程看，一般都要经历以下几个阶段，即立项、前期策划、规划设计、工程实施、销售、竣工交付等，只是销售在竣工前后都有。其中立项、前期策划、规划设计均可作为投资决策分析的内容，对开发项目是否成功起作决定性作用，如果投资决策没有做好，后面所有阶段的工作是不能弥补前面工作的。越往前面越重要，它对全过程的价值风险所起到的作用也越大，如果前期工作不好，后期是无法改变了，如果后边错了只是损失一点时间成本和资金成本而已。综合起来，我认为影响开发成本的主要环节就是立项阶段、前期策划阶段、规划设计阶段、工程实施阶段、销售和融资活动，与此相应的成本项目控制就成为要点，下面对各环节的成本控制内容作探讨，并根据实践提出一些具体降低成本的办法。　　一、立项阶段　　立项环节的成本控制根据项目开发方式（如自建、合作、合资）的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。工程部（有的公司为项目部）在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由工程部来承担。这里只讨论由公司自己开发的情行。在立项环节的主要控制内容为：　　（一）土地综合费用，包括土地出让金及相关税费。土地成本是房屋开发成本的重要组成部分，随着房地产市场的繁荣，土地出让金成倍上涨，且要求一次性付清，比起原来可以分期支付的情况就加重了开发商资金压力。所以，一方面企业领导人要有战略眼光，善于捕捉市场机会，敢于在所选地块周边环境还不成熟的时候抢先购地，因为这个时候一般土地市场价格较低。为此最好能成立一个部门，专门负责寻找地块，并按公司的设定目标对地块进行评估，这样先筛选出目标地块，以便投标购买；另一方面，要尽可能争取政策优惠，对土地综合费中非土地出让金部分费用争取分期缴纳；　　（二）拆迁费，按政策规定办，避免承担由政府支付的项目，并采取合理的支付方式；　　（三）配套费、人防费，这基本上由政府规定，但实际执行中还是有可能争取政策优惠，或推迟交纳等；　　（四）容积率，同样的土地，房屋修的面积越多，单位面积土地成本就越低。所以从满足公司利益最大化出发，根据项目的市场定位，确定目标市场，合理提高容积率。比如，若增加一层楼而又不影响楼盘品质的情况下，就应考虑增加建筑楼层，从而达到增加建筑面积的目的。　　二、前期策划阶段　　目前,大多数小开发商都是有了地后才开始考虑如何运作这个项目,而较大的开发商则是先研究市场，等基本有了产品的初步方案后才有针对性的购地。不管怎样，都应有前期的项目策划方案。前期策划包括市场分析、客户分析、项目定位、产品定位、推广方案等重要内容。其实这个环节的工作是相当重要的，尤其在房地产市场越来越规范、购房者越来越理性的情况下，如果盲目上马项目，对市场、产品的定位严重错误，那么对整个项目将带来灾难性的后果！所以要对项目所处的环境仔细调查，收集可靠的、翔实的市场信息以对项目准确定位，必须要明确卖点在哪儿、需求又在哪儿，进行产品的市场定位，确定目标市场。在此期间的成本控制应该着重于对策划人员的工作能力和成果的衡量，对策划活动本身需要的费用控制是其次的，只要合理，都应该开支。成功的策划方案对后期的成本节约是非常显著的，但它对项目成本的影响是隐性的，只有到后期才能体现，所以很多企业并未认识到其重要性，这一方面与房地产市场近年来走势坚挺有关，另一方面与很难真正得到很有价值的市场需求信息有关。要不然，就不会有那么多烂尾楼“风景”了！　　三、规划设计阶段　　这个阶段运作的灵活性较大！规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：尽管设计费在工程总成本中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%（还有下降空间），但对工程造价的影响可达75%以上！工程实施是按照规划设计来的，很明显，规划、设计的合理，就不会浪费，甚至可以同样的成本做更多的事。所以在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减