房地产开发经济评价.doc

房地产开发经济评价 1.?项目概述 西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。 项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，与市区海拔落差108米，从项目地区可以俯瞰整个市区。 整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互连接，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。 考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区内都安排了不同建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发商还计划在牡丹园内建一个建筑面积1000平方米的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园内建一个建筑面积1200平方米的休养所，供本单位人员到该市度假用。 2.基础数据 2.1?项目用地 整个项目用地情况见表1。 表1 ????????????????土地平衡表??????????单位：平方米 项目 规划用地 住宅 其他建筑 道路 绿化 牡丹园 100000 17958 461 27827 53754 月季园 85440 10613 792 21663 52372 芍药园 23200 1563 ? 901 20736 合计 208640 30134 1253 50391 126862 2.2?主要建筑物 各区的建筑物和配套设施的安排见表2。 表2 ????????????????主要建筑物一览表 名称 数量 /幢 建筑面积 /（平方米/幢） 小计 /平方米 牡丹园 211 ? 26163 C型中档 18 203.56 3664 D型高档 22 246.92 5432 E型中档 28 151.46 4241 F型普通 142 83.28 11826 综合商场 1 1000.00 1000 月季园 91 ? 20792 A型高档 19 276.33 5250 B型中档 32 179.79 5753 C型中档 24 203.56 4885 D型高档 15 246.92 3704 休养所 1 1200.00 1200 芍药园 13 ? 2826 C型中档 13 217.38 2826 合计 315 ? 49781 按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表3。 2.3??建筑与装修 各档住宅的建筑与装修条件如表3。 表3????????????????????房屋类型及面积表 房屋类型 数量／幢 面积／平方米 普通住宅 142 11826 中档住宅 115 21369 高档住宅 56 14386 休养所 1 1200 综合商场 1 1000 ??普通住宅：建筑面积80~120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檩条楼板，黏土砖墙，普通屋面瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。按建筑面积平均建筑装修价格为871.5元/平方米，道路和绿化的费用为174.3元/平方米。 ????中档住宅：建筑面积150~220平方米，院落200~300平方米，有车库，水泥檩条楼板，局部现浇，黏土砖墙，屋面为度锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生间贴1.８米高瓷砖，中档洁具。按建筑面积平均建筑装修价格为1411元/平方米，道路和绿化的费用为282.2元/平方米。 ????高档住宅：建筑面积240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为度锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。按建筑面积平局建筑装修价格为1660元/平方米，道路和绿化的费用为332元/平方米。 ????休养所和综合商场为中档建筑装修水平，按建筑面积平局建筑装修价格分别为1037.5元/平方米和1245元/平方米，道路和绿化的费用为207元/平方米。 2.4开发进度和项目计算期 ????项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后1年为户外工程，扫尾及绿化。第5、6年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。 2.5项目投资及用款计划 ???项目投资为13057万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。 ???房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装费用