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风险识别的含义 房地产项目风险识别是对项目进行风险管理的第一步，也是十分重要的一步。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。 风险识别包括确定风险的来源，风险产生的条件，描述其风险特征和确定哪些风险事件有可能影响项目。它是用感知、判断或归类的方式对现实的和潜在的风险性质进行鉴别的过程。风险识别是风险管理的第一步，也是风险管理的基础。只有在正确识别出自身所面临的风险的基础上，人们才能够主动选择适当有效的方法进行的处理。风险识别的任务就是要从错综复杂环境中找出经济主题所面临的主要风险。 另外风险识别一方面可以通过感性认识和历史经验来判断，另一方面也可通过对各种客观的资料和风险事故的记录来分析，归纳和整理，以及必要的专家访问，从而找出各种明显和潜在的风险及其损失规律。因为风险具有可变性，因而风险识别是一项持续性和系统性的工作，要求风险管理者密切注意原有风险的变化，并随时发现新的风险。 风险识别是风险管理的基础，是建立明确的项目风险管理目标的依据，如果风险识别的工作做不到位，重要的风险不能被识别出来，也就无从针对其制定相应的风险应对措施，一旦风险事件发生，将对项目产生致命的危害。然而，在大部分情况下风险并不是显而易见，其往往隐藏在工程项目.实施的各个阶段，或被种种假象所掩盖，因此识别风险要讲究方法，要根据房地产项目的风险特点，采取具有针对性的识别方法和手段。 风险识别的依据和过程 项目风险识别的主要依据包括:项目规划、风险管理规划、历史资料、风险类型、制约因素和假设条件。 风险识别过程是寻找风险、描述风险和确认风险的活动过程。项目风险识别过程一般可以分为以下六个步骤: 确认项目中的不确定性; (2)建立初步清单; (3)确定各种风险事件并推测其结果; (4)风险优先级确定; (5)进行风险分类; (6)建立风险目录摘要。风险识别的方法和工具 在风险识别的过程中需要采用科学的方法并借助于一些工具，这样有助于我们能规范地、高效地、完整地把项目风险识别出来。目前能运用于风险识别地方法和工具有如下几种: (1)检查表 (2)流程图 (3)头脑风暴法 (4)情景分析法 (5)德尔菲法 (6) SWOT分析法 (7)敏感性分析法 风险识别的原则 (1)全面周详的原则。为了对风险进行识别，应该全面系统地考察、了解各种风险事件存在和可能发生的概率以及损失的严重程度，风险因素及因风险的出现而导致的其他伺题。损失发生的概率及其后果的严重程度，直接影响人们对损失危害的衡量，最终决定风险政策措施的选择和管理效果的优劣。因此，必须全面了解各种风险的存在和发生及其将引起的损失后果的详细情况，以便及时而清楚地为决策者提供比较完备的决策信息。 量力而行的原则。风险识别的目的就在于为风险管理提供前提和决策依据，以保证企业、单位和个人以最小的支出来获得最大的安全保障，减少风险损失，因此，在经费限制的条件下，企业必须根据实际情况和自身的财务承受能力，来选择效果最佳、经费最省的识别方法。企业或单位在风险识别和衡量的同时，应将该项活动所引起的成本列人财务报表，作综合的考察分析，以保证用较小的支出，来换取较大的收益。 综合考察的原则。单位、家庭、个人面临的风险是一个复杂的系统，其中包括不同类型、不同性质、不同损失程度的各种风险。由于复杂风险系统的存在，使得某一种独立的分析方法难以对全部风险奏效，因此必须综合使用多种分析方法，根据风险清单列举可知，单位、家庭、个人面临的风险损失一般分为三类:一是直接损失。识别直接财产损失的方法很多，例如，询问经验丰富的生产经营人员和资金借贷经营人员，查看财务报表等。 二是间接损失。它是指企业受损之后，在修复前因无法进行生产而影响增值和获取利润所造成的经济损失，或是指资金借贷与经营者受损之后，在追加投资前因无法继续经营和借贷而影响金融资产增值和获取收益所带来的经济损失。间接损失有时候在量上要大于直接损失。间接损失可以用投人产出、分解分析等方法来识别。三是责任损失。它是因受害方对过失方的胜诉而产生的。只有既具备了熟练的业务知识，又具备了充分的法律知识，才能识别和衡量责任损失。另外，企业或单位各部门关键人员的意外伤亡或伤残所造成的损失，一般是由特殊的检测方法来进行识别的。 系统化、制度化、经常化的原则。风险的识别是风险管理的前提和基础，识别的准确与否在很大程度上决定风险管理效果的好坏。为了保证最初分析的准确程度，就应该进行全面系统的调查分析，将风险进行综合归类，揭示其性质、类型及后果。如果没有科学系统的方法来识别和衡量，就不可能对风险有一个总体的综合认识，就难以确定哪种风险是可能发生的，也不可能较合理地选择控制和处置的方法。这就是风险的系统化原则。 此外，由于风险随时存在于单位的生产经营(包括