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项目现场销售人员培训大纲 第一部分 房地产基本知识 一．建筑的分类： （一）按主要承重结构材料分： 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构——框架剪力墙结构 钢结构 钢结构 其他：生土结构建筑、塑料结构建筑、充气塑料建筑等 （二）按层数分： 低层： 1－3层； 多层： 4－6层； 小高层 ：8－12层； 高层 ： 12－30层。 二．基本概念： 住宅： 供家庭居住使用的建筑 套型： 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型 居住空间：指卧室、起居室（厅）的使用空间 卧室： 供居住者睡眠、休息的空间 起居室 ：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间 厨房： 供居住者进行炊事活动的空间 卫生间： 供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间 阳台： 供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间 过道： 住宅套内使用的水平交通空间 10. 壁柜： 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间 11. 吊柜： 住宅套内上部的贮藏空间 12. 走廊： 住宅套外使用的水平交通空间 13. 地下室： 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者 14. 半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的1／3且不超过1／2者 15. 平台： 供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 16. 使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构和保温层的面积 17. 标准层： 平面布置相同的住宅楼层 18. 层高： 由本层楼地面至上层楼板上表面的距离 19. 净高： 由本层楼地面至上层楼板板底的距离 20. 开间： 平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间 21. 进深： 垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深 22. 砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构 23. 框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构 框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构 模数： 一般房屋开间、进深均以模数为标准，基本模数为100mm. 得房率： 套内面积／建筑面积 建筑面积=套内建筑面积（含阳台）+公用分摊面积 容积率： 建筑总面积／土地总面积 建筑密度：建设用地和基地面积的比率 平均层数：住宅总面积／住宅基底总面积 居住区总建筑面积：包括居住建筑面积、公共建筑面积 栋间距： 两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定 日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比 错层： 指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用30－60cm的高差进行空间隔断 复式： 即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分为两层。 跃层： 指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅 房地产： 是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。简单来看，房地产有三种存在形式： 单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； 单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时； 土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 土地的一级市场：即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期地出让土地使用权并收取土地转让金。 二级市场：土地使用者或土地经营单位，有偿地将土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。 划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为。 征用：A、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从。 B、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征 用土地。 C、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变 更为国家所有土地。 D、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活。 出租： A、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物 权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别 B、必须有法律依据，必须是法律合法的地块 C、土地租赁合同是有偿合同 D、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的 土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人 的合法权益。 生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。 毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。 熟地：已完成市政基