房地产法学课件.doc

第一章 我国建设用地基本制度第一节 我国建设用地基本制度概述 一、房地产的相关概念与特征 （一）房地产及其相关概念 1、房地产：房产与地产 中国：国家和农民集体享有土地所有权，土地所有权不可自由转让。 房屋和土地的不可分性： （1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。 （2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得，非法占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋所有权。 （3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价两部分。 从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用权，一体处分。 2、房地产与不动产 3、物业 来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物业管理是对楼宇、房屋的经营管理。 （二）房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性：是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值 二、房地产立法的现状与问题 （一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期（1949-1979年） 2、恢复时期（1979-1988年） 3、现行制度创立时期（1988-2002） 4 、制度整合时期 （二）房地产现行立法问题、成因和出路 1、存在的问题 （1）立法性质带有浓厚的行政管理色彩 （2）行政管理权力对民事权利过多干预 （3）多层次、多部门立法 2、成因 （1）政府推动下的房地产业和市场 A、政府既作为所有者向社会出让土地使用权，同时也作为制定出让规则，维护地产市场秩序、监督和惩治主体。 B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环节。 （2）立法指导思想上的问题 A、管理权与所有权不分 B、整合思路 （三）房地产法体系 1、宪法 2、物权法：确立土地所有权、房屋所有权、土地使用权及上述物权的取得、变更权利。 3、房地产法律法规 （1）国有土地使用权法：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《划拨土地使用权管理暂行办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 （2）房地产开发管理法 （3）其他 （4）相关法律法规 A、土地管理法 B、城市规划法 C、建筑法 D、住宅法。 三、房地产法调整对象 （一）房地产法研究对象 1、房地产法中的民事关系： 2、房地产法中的行政法律关系 第二节 建设用地制度 一、土地分类及其归属利用制度概述 （一）土地分类 1、农用地、建设用地和其他荒地 房地产法主要涉及建设用地。 2、城市土地和农村土地 （二）土地权属制度 1、两种土地所有权形式：国有土地及集体所有土地 土地用途转变的途径主要是征用，通过征用农民集体所有土地不断变换为国家所有。 土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体的有的，属于国家所有。 2、土地权属争议的解决 土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解决的。 《土地管理法》第16条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间，个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。 政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日，最高人民法院批复：有关土地所有权或者使用权归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。 1987年，最高法院批复：土地、森林、林地所有权和使用权的争议由县级以上人民政府处理，当事人对人民政府处理不服的，可以向法院起诉。此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争议双方为诉讼当事人。 《行政复议法》第30条，规定为行政诉讼，且将行政复议作为前置程序。规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。 （三）土地利用制度是以使用权为核心的制度设计 只有创制合理的土地使用权体制，才能发挥土地的价值。 三、国有土地及其分散利用体制 （一）可流转国有土地使用权制度的创立 1988年宪法第10条第4款：增加了土地使用权可以依照法律的规定转让的规定。 《土地管理法》确立了国有土地使用权有偿取得、使用或转让和出租的制度。 1、出让： 2、划拨： （二）可流转土地使用权的性质和法律特征。 1、是一种直接支配土地的物权 2、是一种具有较强独立性的他物权 3、几乎具有相当于所有权的权能。 4、是支撑我国房地产制度的基础。 （三）城市建设用地的现状与问题 1、现状：多种土地使用权并存：出让、划拨、私人宅基地使用权 2、问题：城市土地使用权应