房地产流程及资料.doc

第一章 拓展部拓展流程及操作细则 一、拓展部对外拓展流程 （一）纯交易操作细则 预售合同交易流程 商品房解困房改房交易流程 1、案件解疑：及时解答经纪及客户的各种咨询，进行案件可行性分析，给具体专业意见： 商品房、解困房：已否交土地出让金，约算税费、时限； 预售合同：查询已否确权，有无抵押（由后台负责查询），税费、时限，准备资料，如已确权可否加急出证； 房改房：业主的税费计算，个人所得税，分摊等是否已购买、有否重购、房改单位盖章问题，提示：缴款明细表可调档获取。 赎契交易：原贷款银行的不款相关规定，及早车理提前还款申请，尚欠贷款金额的确认，买方出资赎契的风险防范：如业主必须签署全权委托书，查核供款存折有无提款卡等。 2、查册：要经纪提供房产证的准确地址或登记字号方可进行查册，查册表应第一时间传真给经纪，并提供专业意见。查册时先口头查询有否抵押，查封及核对权人名后方可打印交费，如有问题应致电经纪落实是否要打印该查册表。查册后，凭查册表取号并设立案袋将查册表保存在内； 3、落地铺收件：协助经纪签三方约应事先与经纪沟通好案件情况，了解注意事项（目的在于让客户认识，了解买卖双方的要求以便在办案过程中协调和满足双方的要求，并清楚成交价及要求贷款金额年限，买家人数）； 4、预计税费及贷款费用：列表交买、卖双方及经纪方保存，预约交费时间及约客签件； 5、签委托书：检核买卖双方的身份证明等资料，见证签约，交费等手续，告知客户关于交易过程中需办理的事项； 6、通知中台办理测绘、公证、递件： 测绘：收到房产证原件并确定买方人数及收费后通知中台测绘； 递件：落实首期房款到位且得到经纪确认后通知中台递件，如单方委托应提前一天通知客户往交易中心的落脚点、时间、联系人、及客户应带备的资料（通常只须身份证）。 7、协助过首期楼款及经纪收佣：成功递件后将递件收据传真给经纪并电话知会经纪及买卖双方，提醒经纪写过楼款通知单，收佣； 8、核算税费：问税后查核预收税费与应交税费是否一致，如有欠款要及时通知客户补交，电联经纪确定是否交税过户并提醒经纪收佣； 9、交税过户：交税后，传真纳税申报表、完税单给经纪（保留单据复印件备用）。一定要落实尾期房款是否到位（除贷款部份），才可通知办理过户：建议买卖双方就水电杂费作好结算，做好交楼准备。 10、结案退件： 通知经纪克认尾期房款时间，条件是业主是否已交齐佣金及交楼。与业主做好税费结算工作，确保收齐所有费用，与业主办理退件手续； 通知经纪案件已完结，确认是否已收齐佣金，通知买方领取房产证及税单等资料，退件前要确认退客资料是否齐全，结算一切费用多除少补。 （二）转按操作细则 转按流程 需提供资料 买方：a)身份证 买方a)夫妻双方身份证 b)户口薄 b)户口簿 c)婚姻状况 c)婚姻证明 d)收入证明 d)贷款合同 e)供款存折 e)供款存折 f)房产证或预售合同 预售合同须增加资料 同意转让证明 b)同意抵押证明 发票（金额）或收据（经反证） d)纳税申报表（2002-2003年）（原件） 注意事项 案件确定贷款要求后，尽早约评以免影响送审，为配合评估要求业权尽早提供房主证预售合同复印件（复印件要求清晰）。要示业主尽早查余额及打清单。 买方收入证明等银行审批必需文件要提醒买卖双方尽早提交。 确切了解卖方沿欠银行的贷款余额，确认是否要冻结首期房款及冻结金额，如属负资产（即售房款全额仍未够偿还卖方尚欠银行的贷款余额），此类情况除在全额冻结首期房款外，卖方须向银行清还“贷款余额与总售房款之差额”才可完成该转按手续。 冻结方式： 按银行要求开设存折存入应冻结金额，签写冻结授权书； 将要冻结的首期房款存入我司代收楼款帐户，银行扣款时一并转入卖方供款帐户； 操作细则 案件解疑：了解原贷款银行，业权人原借款金额，权利价值；通过向相关银行及评估机构进行查询，预计可贷款金额及贷款年限等及时回复经纪或客户。2、查册经纪提供房产证的准确地址或登记字号方可进行查册表应第一时间传真给经纪，并提供专业意见