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《房地产经纪》作业 -----西安房地产市场调查 导读 2012年的行业政策整体方向难有变化，但存在微调可能，由“堵”向 “疏”转变。抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。 　　11月25号，南京有5家银行下调了首套房贷上浮利率，近日的消息称，包括广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，从银行的举动可以看到房贷的额度相对以前有所放松。原来我们政策对首次购房是鼓励的政策，所以随着政策优化到位，事实上也会在一定程度上让我们行业获得相对好一些的发展机会。 同样也是11月25号北京市出台了对于普通住宅标准的调整，这个标准的调整，事实上是让我们刚需或者是以自住型改善为主要需求这一部分购房者的税收得到了更多优惠，它所覆盖购房者的面还是比较大的，都可以让大家看到局部的政策修正和优化，已经在出现。 一2012年商品房市场分析 1、上半年住宅均价小幅回落 后期趋稳 　　今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散。 　　目前对于西安房价处于各项利空与利好因素的对冲影响背景之下，为提振经济上行，在CPI得以控制的基础上，金融政策有望适度放松，房企资金压力略显舒缓，而基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于商品房市场无疑形成层层挤压，在目前全国一线城市如京、沪以及西安本土品牌房企价格下调趋势影响，将拉动2012年西安房价仍将呈现下行，从11年8月开始，西安品牌房企项目降价已然上演，同时“以价换量”策略的实施，对于市场交易形成了一定拉动。 　　2、上半年刚需观望趋于松动 楼市交易有望低位上扬 　　2011年，是“十二五”开局之年，也是房地产大调控之年，从中央到地方，限购、限价紧箍咒越念越紧，房产税扩大方案拟推出……除了调控仍是调控，全国房地产市场土地流拍、商品房存量大幅度增长、停工等负面消息比比皆是。而西安楼市则先后遭遇限购、限价、限贷、加息等政策的“强攻”，保障房、限价房、集资房等供应链“大调”，市场一度出现卖方恐慌、买方纠结，成交量急剧下滑再小幅攀升的“探底”走势。年末楼市交易止跌趋稳，但交易整体低位运行，行业入冬背景下房企以价换量规模将持续扩大，以及目前随着部分城市银行对首置业人群贷款政策的松绑，同时对于房企而言资金压力也获有所缓和，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业，预计明年上半年市场交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。 从增量空间预估，2012年将有更多的商业地产项目陆续入市，以目前的去化情况来看，商业地产未来销售情况甚是堪忧，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。 二、全国房地产市场表现情况 观点一：6月百城住宅均价环比止跌回升，同比继续下降，重点城市成交量持续升温 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年6月，全国100个城市住宅平均价格为8688元/平方米，连续9个月环比下跌后本月小幅上涨0.05%。同比来看，本月继续下降，降幅为1.90%，较上月扩大0.37个百分点。在货币政策微调的背景下，成交量连续三个月同比大幅回升，购房者买房意愿逐渐加强，楼市形势回暖趋势日渐明显，以重点城市为主的多数城市楼盘项目取消折扣甚至略微调高价格，使得全国住宅平均价格微幅上涨。 观点二：6月份重点城市商品住宅成交持续放量，北京尤甚。 数据显示，6月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量同环比延续回升趋势。环比来看，除深圳环比下降9%外，一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量均较上月有所提高，其中北京增幅近五成。与去年同期相比，北京增幅达128%，再创新高，广州同比增长32%，上海和深圳增幅均接近二成，典型二三线城市同比增幅超八成。进入6月以来，央行三年半来首次降息，货币政策有所放松，同时地方微调不