房地产经济案例答案 2.doc

某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万㎡，用途为写字楼。土地面积2万㎡，取得于2007年3月1日。该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。在估价时点，土地的重新取得成本为1000元/㎡，土地还原率为7%，土地使用权年限为50年。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷款利率为5.58%，建筑工程的销售均价6500元/㎡。建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5.5%，销售利润率为0。试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价。 【解】设该在建工程2009年3月1日的正常购买总价为V，则： （1）土地价值 土地重新购建价格=1000×2 =2000（万元） 土地价值=土地重新购建价格×土地年限修正系数 =2000× =1990（万元） （2）开发费用 开发费用=2300×1×70% =1610（万元） （3）贷款利息 贷款利息=1990×[（1+5.58%）2-1]+1610×[（1+5.58%）0.5-1] =272.59（万元） （4）销售费用：3%V （5）销售税费：5.5%V （6）该在建工程价格 V=1990+1610+272.59+0.03V+0.055V V=4232.34（万元） 该在建工程开工2009年3月1日的总价值为4232.34万元。 P136 第5题 [解] 估算该建筑物在2003年1月1日的正常单价： 1. 计算公式： 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数?×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2. 计算比准价格（单价）： 比准价格A= 250×100/（100+10）×（1+0.25%）12×8.31×100/（100-4） = 2027.17元/m2 比准价格B=307×100/100×（1+0.25%）21×8.31×100/100 = 2688.5元/m2 比准价格C= 233×100/（100+10）×（1+0.25%）22×8.31×100/（100-7） = 1999.58元/m2 3. 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算价格，则： 估价对象价格=（2027.17+ 2688.5+1999.58）/3 =2238.42元/m2 估价对象总价==2238.42×6252×6=8396.75万元 例3.某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层有租面积为200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积为月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。 商店一层价格的估算： 租约期内年净收益＝200×180×（1－25%）×12 ＝32.40（万元） 租约期外年净收益＝200×200×（1－25%）×12 ＝36.00（万元） ＝375.69（万元） 商店二层价格的估算： 年净收益＝200×120×（1－25%）×12 ＝21.60（万元） ＝229.21（万元） 该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格 ＝375.69＋229.21 ＝604.90（万元） 为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 表3.7 可比实例情况表 可比实例 比较因素 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/m2） 5000 5200 4900 成交日期 2010.1.31 2010.3.31 2010.7.31 交易情况 +2% -2% -3% 房地产状况 -1% +3% +1% 从2010年1月1日到2010年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1%。试利用上述资料估算该写字楼在2010年10月31日的正常单价。 [解] 估算该写字楼在2010年10月31日的正常单价： 1. 计算公式： 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数?×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2