房地产经营管理 孙扬扬.doc

辽 宁 工 业 大 学 《房地产经营管理》 课程设计（论文） 题目：锦州市“温馨高雅”住宅楼营销策划报告 学 院： 管理学院 专业班级： 工程101班 学 号： 101601022 学生姓名： 孙扬扬 指导教师： 刘玉昌 教师职称： 副教授 起止时间：2013.12.30----2014.01.03 课程设计（论文）任务及评语 学 院：管理学院 　　　　　　　　　　　　教研室：工程管理 学 号 101601022 学生姓名 孙扬扬 专业班级 工程092班 课程设计（论 文）题 目 锦州市“温馨高雅”住宅楼营销策划报告 课程设计（论文）任务 本课程设计是工程管理专业技术实践课。 本实践课的主要目的和任务是：运用房地产市场营销的基本内容和体系，对房地产新项目进行开发营销策划。通过本课程设计把培养学生策划能力作为宗旨，通过策划报告的编制，明确房地产项目策划从哪里入手，有哪些步骤，个阶段要做什么，用什么方法做等。通过课程计，启发学僧创新思维。 指导教师评语及成绩 成绩： 指导教师签字： 年 月 日 目录 1市场分析 3 1.1 宏观经济环境分析 3 1.2 宏观政治环境分析 3 1.3 锦州房地产市场概况 5 1.3.1区域环境分析 5 1.3.2凌河区环境分析 9 2 项目分析 10 2.1 项目名称及开发建设单位 10 2.2 项目背景 10 2.3 项目设计分析 10 2.4 项目开发周期 11 3项目SWOT分析 11 3.1项目优势 11 3.2项目劣势 11 3.3市场机会 11 3.4市场威胁 12 3.5结论-可行 12 4 项目定位 12 4.1项目市场定位 12 4.1.1目标定位 12 4.1.2目标客户定位 12 4.2项目客户定位 13 4.3项目形象定位 13 4.3.1产品面积配比与格局配比 13 4.3.2产品配套定位 14 4.4项目价格定位 15 4.4.1 价格策略 15 4.4.2 价格确定 15 4.4.3重要调价节点 16 4.4.4付款方式 16 5广告策略 16 5.1定位口号 16 5.1.1可使用宣传口号 16 5.2主广告语 17 5.3推广主题 17 5.4广告方式 17 5.5公共关系 18 5.5.1新闻题材 18 5.5.2项目报道题材 18 5.5.3新闻形式 19 5.5.4媒界选择 19 6开盘前中后的准备工作 19 6.1开盘前的前提条件 19 6.2 阶段广告推广 20 6.2.1形象导入试销期 20 6.2.2开盘期 20 6.2.3强销期 20 6.2.4持续期 20 6.2.5其他 20 7主体规划建议及附件 20 7.1锦州市房地产进入开发热潮，企业发展竞争加剧 21 7.2锦州房价走势波澜起伏，为市场定位和销售带来了难度 21 7.3购房群体及消费特征 21 7.4太和区、凌河区成为锦州市房地产开发热点 21 8设计总结 24 8.1 总费用预算 24 8.2 效果评价 25 参考文献 25 1、市场分析 1.1 宏观经济环境分析 目前我国房地产市场仍处在持续发展阶段。与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，这是我国住房市场快速发展的重要基础，其中除了少数低收入群体需要政府提供保障性住房外，还有几种类型的住房需求要依靠住房市场： 首先刚步入社会不久、成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他们需要的是功能设施齐全、舒适、方便、小户型、价格适中的住房；一类是生活水平提高、希望以小换大、改善居住条件的人群。这两部分人具有较稳定的收入和较强的经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是自住型住房的基本需求群体；另一类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了投资住房市场。购置住宅是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。 其次，此轮房地产市场调整是市场经济的内在规律在起作用。从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其根本原因是市场内在规律在对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整。2004年以来，在我国经