房地产考试资料.doc

房地产开发的含义和特色 1、房地产的含义：又称不动产。前者指其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。 2、房地产开发的概念：是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要的，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用价值的社会经济效益的活动。 3、房地产开发的特点：a、开发成本高，投资量大；b、开发建设期长，投资周转慢；c、市场具有地区性和分散性，两者由固定性决定；d、需求具有稳定性；e、涉及面广，综合性强。 4、房地产开发的分类：a、根据开发项目的所在的位置，可分为城市新区房地产和旧城区房地产开发。新：拆迁量小单配套建设投资大；旧：地价高，拆迁量大，开发难度大；b、根据开发的规模，可分为零星地段和成片小区开发。零星：在旧城区内的某地段进行功能单一的房地产开发；成片小区：在新城区或者旧城区成片的惊醒系统配套完善的开发活动；c、根据开发项目的使用功能，可分为居住、工业、商业、办公用、旅馆用、餐饮用、娱乐用、特殊用途等房地产；d、根据开发深度，可分为土地开发和房屋开发。土地开发：将生地变为“三通一平”或“七通一平”的熟地开发；房屋开发则是在土地开发的基础上进行房屋建设的综合开发活动。七通一平：电、路、气、电信（宽带）、暖（热）、水（给水排水）、场地平整。三通一平：电、路、水、场地平整；e、根据开发方式，可分为定向、联合、合作和单独开发。定向：代建，收取管理费，无风险；联合：共同投资、共担风险、共享受益；合作：一方出地，一方投资；单独：独资、自负盈亏。 可行性研究阶段：市场调查、分析、策划、经济、技术、财务。 分为开发项目的前期工作阶段，开发项目建设施工阶段，房屋营销和服务阶段 前期：具体落实开发方案，未开发项目建设实施做准备。1,开发项目立项，提交可行性研究报告和项目建议书2，申请《建设用地规划许可证》3，申请土地开发使用权，土地使用权出让的方式有协议、招标、拍卖挂牌等出让方式。4，领取《房地产开放项目手册》，到房地产开发主管部门备案领取。5，拆迁安置, 6，筹集开发资金 7，项目规划设计与报建 一旦开发企业取得了城市规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》，便可办理开工手续。 实施：主要控制计价。1，办理开工审批手续2，选择施工企业3，开发项目工程管理与控制4，项目的竣工验收 房屋营销和服务阶段：可研，销售计划——实施，广告宣传——进行到一定程度，预售——竣工，房屋登记。 多元化开发模式：1，混合开发（横向开发，跨行业）2，综合项目开发3，纵向一体化开发（房开+物业） 专业化开发模式：1，待定物业类型开发2，特定业务领域开发（核心业务领域）3，服务集成式开发（1，房屋个性化定制与服务2，房地产开发项目管理与服务） 第二章 房地产开发项目可行性研究作用：作为投资决策，资金筹措，编制设计，有关部门签订协议、合同，申请建设执照的依据。 房地产开发项目可行性研究的阶段划分：1，机会研究 误差较大，粗略估算，30%内精度；2，初步可行性研究 机会基础上，20%内精度，非必须，有异议时才研究3，详细可行性研究 10%内精度4，项目评价 确定是否可行，没有绝对的。 房地产市场的类型：1，房产市场2，地产市场（土地一、二、三级市场）3，房地产金融市场4，房地产劳务市场5，房地产技术信息市场 房地产市场需求的含义：微观——指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的房地产商品数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求。宏观——指房地产总需求，及某一时期全社会房地产需求的总量。两类：住宅和非住宅需求。 房地产需求的特点：1，多样性2，普遍性和增长性3，连续性和间断性4，多层次性5，一种引致需求 房地产需求的变化：消费者收入变化，其他商品价格变化，消费者对未来的预期，政府政策变化都会影响房地产产品需求。 1，消费者收入变化。一般来说，收入增加会导致消费者对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。 2，其他商品价格变化。在表示某种产品的需求曲线中，通常假设其他商品的价格保持不变，单实际的市场情形不一定是这样。例如，某地的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升，使居民对高层住宅需求增加，进而导致高层住宅价格攀升，是高层需求曲线向右平移。所以，某些商品的替代品价格变化会影响产品需求。 3，消费者预期。消费者对未来收入、利率水平和产品价格涨跌的预期也会影响某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或者在某一区域的房地产产品价格可能上升，就会引起需求的增加，是当前需求曲线向右平移。 4，政府政策变