房地产评估技术报告样例.doc

XXX住宅房地产抵押价值评估 技 术 报 告 一、个别因素分析 （一）土地状况 估价对象产权人为XXX，其土地所有权为国有，土地使用权类型为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），剩余土地使用年限63年。 （二）房屋状况 估价对象建成于2008年，钢混结构，房屋用途为住宅，根据《房地产估价规范》的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年(取整)，尚剩余有效经济耐用年限58年。 （三）小区状况 估价对象位于XXX住宅小区内，小区实行封闭式物业管理，管理状况较好；小区内部绿化较好，景致比较优美，附近有XXX等房地产项目，居住环境比较理想。 （四）小区配套设施 估价对象所在小区周边配套设施比较齐全，有XXXX等，生活便利度较高。 （五）交通便捷度 估价对象南临XXX，沿XXX路有XXX等多路公交车及小巴经过，公共交通便捷度较高。 （六）估价对象具体状况 估价对象为XXX室住宅，所在建筑物为X层（含地下1层）钢混结构住宅楼，所在单元带有电梯及疏散楼梯，外墙为涂料粉刷。估价对象位于该建筑物的第十七层及夹层，朝东向，建筑面积为36.16平方米，户型为楼中楼，户型平面布局合理，通风采光效果较好，整体使用功能较好。 至估价时点，估价对象为复式住宅（层高4.8米），室内为普通装修，具体装修情况如下： 第十七层：户型为一厅一厨一卫一阳台，入户门为普通防盗门，户内门为木门，客厅地面铺缸砖、砖踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷；厨房、卫生间地面铺缸砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；厨房配备普通灶台面，卫生间配备普通卫生洁具。 夹层：二房，分户门为木门，室内地面铺木板、木踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷。 至估价时点，估价对象内部水、电、管道煤气、卫生等设施齐全，经估价人员现场勘察并结合估价对象实际状况，确定其综合成新率为98%。 二、区域因素分析 （一）行政区域及聚集程度 区域地处XX市XX区，所在区域土地级别为D-D3区。区域内基础及公共配套设施尚待完善，繁华度一般，聚集程度一般。 （二）交通条件 区域内有XX路等，过往车辆较多，且有立交桥，交通通达度较高。 （三）基础设施条件及公共配套设施 作为城市建成区内的一部分，这一区域内城市基础设施建设基本完善，已达“六通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气及场地平整），公共配套设施亦较为齐全，基本能够满足人们正常的生产和生活需要。 （四）环境质量 区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般。 三、市场背景分析 根据《XX市房地产信息》（2010.01），2010年1月XX市住宅房地产市场状况如下： 1、2010年1月XX全市商品房预售批准量为24.47万平方米，商品房销售平均价格为8010元/平方米，较去年底下降6.84%，主要原因是本月住宅所占的比例下降，而均价较低的厂房等其它用房所占的比例较去年底上升9个百分点；1月均价较去年同比则上升17.41%。 2、2010年1月份商品住宅全市均价为11934元/平方米,较上月上升12.03%,主要原因,本月住宅销量所占比例较上月上升25个百分点。 3、2010年1月XX市分区商品住宅均价，XX区17487元/平方米，环比上升7.06%；XX区14518元/平方米,环比略有下降；XX区9422元/平方米，环比上升7.27%；XX区9422元/平方米，与上月相当；XX区均价5695元/平方米，XX区6286元/平方米。 4、XX市2010年1月房地产抵押（按揭）贷款累计金额为19.72亿元，其中商品房贷款16.99亿元，占总贷款金额的86.17%；用土地使用权和在建工程进行抵押的开发贷款累计值为4.33亿元。 总体看来，2010年1月XX市面上房地产二、三级市场主要特点表现在： （一）2010年1月全市商品房及住宅供应总量较去年同期降幅较大。全市商品房供应量仅24.47万平方米，较去年同比下降46.65%。其中，商品住宅全市供应量是13.95万平方米，较去年同期下降19.40%，2010年1月全市商品住宅年累计供销比仅为0.49，再一次创下历史新低，年累计供应量小于年累计销售量197.82万平方米。 （二）2010年1月XX全市商品房销量较去年同期有所上升，而住宅销量则下降。全市商品房销售量为34.22万平方米，同比上升23.26%；商品住宅销售量为17.81万平方米，同比下降13.75%，年占比例较去年同期下降较大。 （三）从商品房销售价格上看，2010年1月XX市商品房总平均价格为8010元/平方米，与去年 同比上升17.41%。商品居住用房（包括住宅和别墅）平均价格为12221元/平方米，同比上升64.90%。 另外，在今