房地产财税资料收集1.docx

目录 关于诚意金的税务处理 2 房地产公司订购材料直接收到增值税发票可否入账 5 房地产建筑参考成本 8 房地产拆迁业务如何做账 10 购房定金转房款的处理 11 土地使用税处理要准确把握三要素 12 返还土地出让金的财税处理 15 房地产企业成本分摊 18 房地产预缴税金的会计处理 23 地下车位的所得税处理 24 地下车位出租一次性收费的涉税分析 25 职工午餐补贴税前扣除的几个具体问题 32 公司食堂费用的涉税分析 35 房地产公司设置内外账偷税稽查案例 39 应对税务检查宝典 48 房地产企业收款流程 51 房地产企业哪些费用计入销售费用 53 房地产企业取得房屋拆除收入如何处理 54 停车场所和售楼处的成本结转问题 54 销售地下停车位开具发票的问题，地下人防设施缴税规定 55 关于诚意金的税务处理 开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。 　　部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、VIP会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。 房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？ 案例：某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万㎡，土地价款为1亿元，约定于2009年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万㎡、商铺2万㎡。2010年2月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请VIP会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“VIP会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。 　　那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？ 　　会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走 　　新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。 　　新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。 　　由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。 　　税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税 　　1，企业所得税: 国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 　　也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、VIP会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。 2，营业税: （1）修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。” （2）修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 　　条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应 税行为完成的当天。 第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” （3）《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 　　从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收