房地产销售36计.docx

经典收藏：房地产销售36计 来源：??明源地产研究院 一、外拓篇 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 外拓是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中外拓方式主要分为十二种。 1.商圈派单计 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。 外拓人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名外拓主管外拓范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。 2.动线堵截计 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：蓄客期和强销期 外拓人员选择：以销售员和小蜜蜂为主 外拓范围选择：项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、菜场、餐馆等）。 3.社区覆盖计 适用项目：中端及中端以下，主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾房 工作周期选择：主要针对蓄客期，其次为强销期 外拓人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名外拓主管 外拓范围选择：项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区 4.展会爆破计 适用项目：高端、中高端、中端 工作时间选择：蓄客期和强销期。 工作人员选择：精英销售员。 工作地点选择：大型展会现场。 工作目的：通过展会向目标人群准确传递项目情况，并现场拉客。 5、油站夹报计 适用项目：主要针对中高端项目和投资型项目 工作周期选择：以蓄客期为主 外拓人员选择：前期与加油站协调工作由策划人员负责，后期物料派送由案场销售人员负责 外拓范围选择：项目所属区域内和周边商圈内油站、城区范围内到客率高的所有油站 工作目的：传递项目信息，捕捉意向客群 6、商场巡展计 适用项目：所有项目类型均可 工作周期选择：蓄客期及强销期 外拓人员选择：以销售和小蜜蜂为主，配备一名外拓主管 外拓范围选择：项目周边一定距离半径内的重点商场、商业中心、重点市场和其他重点公共场所；交通动线范围内的目标场所 工作目的：广泛传递项目信息，挖掘和收集客户信息 7、企业团购计 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作时间选择：项目的蓄客期和尾盘阶段。 外拓人员选择：经理级以上或有特殊关系的业务员 外拓范围选择：项目周边的学校、医院、工厂园区等各种企事业单位 工作目的：通过与企业谈团购，以略低的价格换取项目的快速去化 8、动迁嫁接计 适用项目：普通及中高档住宅项目 工作周期选择：营销全程 外拓人员选择：以市场部人员及销售员为主 外拓范围选择：项目同区域内拆迁小区，其它区域内同品质拆迁小区 工作目的：传递项目信息，锁定拆迁客户 9、商户直销计 适用项目：适合所有项目，但更适合普通住宅、投资或自营类项目，尤其是小型项目 工作周期选择：蓄客期及强销期 外拓人员选择：以销售员和小蜜蜂为主 外拓范围选择：项目周边及城市各类型专业市场，如建材市场、家电市场、食品市场等 工作目的：广泛宣传项目，传递项目信息，挖掘潜在客户 10、客户陌拜计 适用项目：高端、中高端、中端及中端以下 工作周期选择：项目营销全程 外拓人员选择：以2人为一组进行拜访，组数由项目情况而定 外拓范围选择：政府行政机构、医疗和教育机构、大型企事业单位、市内办公人群聚集区、市内个体商家聚集区 工作目的：通过针对性的客源方向挖掘项目的意向客户 11、竞品拦截计 适用项目：适合所有的项目，高端住宅类项目、投资类项目效果会更好 工作周期选择：营销全程 外拓人员选择：以销售员为主 外拓范围选择：与项目品质相同、相近或品质比待推项目略差些的项目附近；同区域的周边项目附近 工作目的：针对性的截杀项目周边竞品的客户 12、商家联动计 适用项目：适合所有项目，尤其是高端项目 工作周期选择：营销全程 工作人员选择：以策划为主 联动范围选择：与项目目标客源相吻合的相关商家、机构或团体，如：车友会、教育协会、奢侈品展览会等 工作目的：通过与其它商家进行联动，达到资源共享、互利互益的目的 ? 二、识客篇 1.稳健型客户：合理论证计 特征：深思熟虑、冷静稳健，不容易被销售人员的言辞说服，对于疑点必详细就问 对策：加强楼盘品质、公司信誉及独特优缺点的说明，一切说明必须讲述合理和证据，以获得客户理性支持 2.喋喋不休型：快速引导计 特征：因为过分小心而喋喋不休，过于关注细节，常说话跑题 对策：销售人员要取得他的信任，加强他对产品的信心，离题甚远的时候要寻找恰当的时机引导他回到主题，从下定到签约须讲究一个“快”字 3.沉默寡言型：套近乎计 特征：出言谨慎、一问三不知、反应冷漠、表情严肃 对策：除了介绍产品外，特别需要亲切、诚恳的态度拉近彼此的距离，想办法了解其工作，家庭子女以求闲话家常往事和了解