房地产项目公司收购要点.doc

房地产项目公司收购要点 一、房地产收购的种类 房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括 ：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可；④开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查 五、洽谈正式合同 六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接 七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证 溢价的处理方式主要是股权+承担负债 或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险。 房地产项目收购尽职调查清单 一、涉及公司类的文件 1、公司营业执照正副本 2、公司房地产开发资质证书 3、公司章程 4、公司历次股东会、董事会决议 5、公司的税务登记证 6、公司组织机构代码证 7、公司的银行开户证明和贷款卡 8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况 9、公司历次的注册和增资的验资报告 通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。 二、设计开发项目类文件 1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 2、国有土地使用权证 3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同 4、发改委立项文件或可行性方案批复 5、施工许可证 6、预售许可证 7、大产权证或小产权证 8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复 9、项目扩初的批复 10、项目各类市政配套部门的征询意见 11、项目的方案文本、扩初文本或施工图 12、项目的地质勘探报告 13、项目的各类验收报告 14、项目面积测绘资料 收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。通过以上文件的尽职调查主要是了解： 1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况 2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标 3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法 4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。 三、涉及财务类的资料 1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件； 2、公司历年的报表及审计报告； 3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等； 4、银行及非金融机构贷款的明细； 5、对外担保的明细； 6、开户银行的明细； 通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用： 1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况； 2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况； 3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项； 4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险； 5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等； 6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法； 7、确保财务反应