房地产项目成本组成和控制.docx

房地产项目成本组成和控制 ??成本组成 ?? 成本=土地费用+建安成本+基础设施配套+建安前期费用+期间费用（管理、财务、销售、广告）+营业税金+不可预见费关键点： 1、土地成本一般占总房价的30%～40%，是最主要的影响因素。 2、建安工程前期费用和基础设施配套费，这两项费用能占到开发成本的15% ? ? ?以上，而且项目种类繁多，像设计费、审批费、测绘费、环评、水利等等， ????要三四十项。 3、建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控。 4、土地成本和公共配套费，控制主动性不大，不同城市不同区域的差别很大。成本和房价的关系： 房价=成本+毛利润 成本=土地费用+建安成本+基础设施配套+建安前期费用+期间费用（管理、财务、销售、广告）+营业税金+不可预见费 ?建安成本 ?前期费用200-250元/平米 ?销售费用约为销售收入的4% ?管理费用约为建安成本的3% ?营业税及附加=5.5% ?不可预见费约为建安成本的5% ?利息约为建安成本的5% 小贴士：售价上涨1％或者成本降低2％或者销量提高8％，都可以使利润上升10％。国外房地产市场地价与房价的关系 国外地价占房价的比重相差比较悬殊，从20%到80%不等。欧美国家比重较低、东南亚、东北亚国家比重较高。 a、美国地价占房价的例比较低，长期徘徊在20—30%之间，而房屋建造成本和金融成本比较高，约占房价的50—70%。和贷款政策有更大的关系。土地利用控制较严、取得土地与建筑许可较难。推动了美国城市发展住宅郊区化。 b、英国地价占房价的比例30%，房价增长与收入增长、宽松的抵押贷款制度及人口增长等因素有关。另外，英国房地产市场深受城市规划的影响。主要特点是城市周围建立绿带以限制城市无节制扩展。 c、日本房地产的增值主要来源于土地增值,地价约占房价的60—75%。 d、新加坡地价占房价比重约为50—55%.允许开发商以无息分期支付土地款、提供住房发展贷款等政策。鼓励开发高层住宅。鼓励采取了措施降低建筑成本。 地价与房价-国内外区别 1、国外：与我国相比的一个显著差别是土地私有；国家利用地价对房地产市场进行调控的机会较少；后期主要靠面积征收物业税，并取之于民用之于民。 2、国内：利用招、拍、挂出让土地，市场机制占据主导地位。政府除利用土地进行调控外，还参与土地升值带来的利益分配。土地升值+高额税收+高额流通税+灰色成本=国家收入=高房价的超额支出部分房地产税收：售楼发票中包含的税金接近房价的13%，包括：5.5%营业税附加＋15%×33%所得税（预征）＋2%土地增值税（预征）＝12.45% 土地增值税的计算（出让方）： 1、增值额=取得收入减除规定扣除项目； 2、规定扣除项目：土地成本、开发成本、期间费用、转让房产产生税金，不包括闲置费。? 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数????? （0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）?????????? ?成本控制 ??成本控制要点： 1、立项环节? ? ? ? ? ? ? ??2、规划环节 3、招投标环节 ? ? ? ? ? ??4、施工环节 5、材料采购环节 ? ? ? ? ?6、销售环节 7、预决算环节 ? ? ? ? ? ??8、期间费用环节9、物业管理环节?????????10、不可预见环节? 立项环节立项环节成本控制：受国家政策的限制，灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制成本。项目部在项目开发前期起主要作用，因此由项目部来控制。规划环节立项环节成本控制：受国家政策的限制，灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制成本。项目部在项目开发前期起主要作用，因此由项目部来控制。规划设计环节成本控制：权重最大，“一锤定音”。 是事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。基本原则是：合理定位、科学规划。设计部承担主要职能。招投标环节招投标环节成本控制：须有很强的针对性。控制难点在于标书制订，重点在于评标。工程部控制。施工环节施工环节成本控制：一个是设计变更带来的费用和现场的签证，另一个是材料、工程款的支付。工程部控制??材料采购环节材料采购环节成本控制：核心要素是计划和信息，采购部控制。 销售环节销售环节成本一般是按比例控制。如果制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。因为销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要影响，所以必须有长线考虑。??? 预决算环节预决算环节成本控制：难点在于监控信息的及时和准确性。主要集中在下浮、费率、信息价取值、钢筋翻样、材料价差、人工、签证、违约等。??? 工程部控制。期间费用环节期间费用主要有财务、人工、行政三块费用