房屋违约律师答.doc

商品房有质量问题业主能否拒绝收房？ ?? 作者：深圳商品房律师周科?二手房律师?房产纠纷律师 ??????当很多业主怀着喜悦的心情去收自己的新房时通常会遇到一些常见的问题，如开发商要求先办理房屋交接手续再办理验房手续，无论房产有没质量问题业主都不能拒绝收楼，有质量问题的，收楼后开发商再进行维修。所有这些要求，开发商的目的只有一个就是，不想承担迟延交楼的违约责任。那商品房有质量问题业主能否拒绝收房？?? 这个问题要分情况来看，目前深圳中级法院明确房地产开发企业在交付房产时未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的，视为不符合交付标准，业主要权利拒绝收楼，同时也明确未通过工程质量、消防、电梯、规划等验收的，业主也有权拒绝收楼。上述规定都基本上是涉及房屋整体安全的内容，至于个别业主出现厕所漏水、墙体不平、管道堵塞等质量问题时，业主是否有权拒绝收楼，没有明确的规定。这些情况只能适用合同法的规定来解决，《中华人民共和国合同法合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。这里的致使买受人“不能实现合同目的的”是指，卖方交付的标的物存在重大、显著瑕疵，使买受人无法正常使用的情形。至于哪些质量问题符合上述标准只有法官知道了，依据这一条拒绝收楼，有一定的风险。因此，想依据合同法的规定来拒绝收楼，需要慎重考虑。?? 实践中，有法院认为墙面手触摸掉混凝土，塑钢窗、窗及门框混凝土有空隙、排水出口/地漏、厨房排水管太高，厕所漏水等情况为重大、显著瑕疵，买受人无法正常使用，可以拒绝收楼；也有法院认为墙体空鼓、裂缝、起砂、防水、门窗误差等不属房屋主体结构质量问题，而是一般质量瑕疵，可以修复，不会导致业主不能实现合同目的，业主以此为由拒绝接受房屋不符合合同法的规定。?? 大多数业主拒绝收楼的目的是希望开发商能早点修复存在的质量问题，并非是为了要求开发商支付迟延交楼的违约金，像这类业主可以先收楼，但是一定要注明房屋存在的质量问题。如果房屋质量确实比较多且比较严重，业主也不急于装修入住的，可以拒绝收楼，并及时通过诉讼要求开发商交付符合质量标准的房屋并承担迟延交楼的违约责任? ??? 因哪些质量问题业主有理由拒绝收房? ?? 侯先生买了某开发商的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还有开裂。侯先生拒绝领房，开发商3日内紧急修复完毕，请侯先生再次验房，侯先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任.??法律分析：? ????????一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。? ????????1、约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。? ?????????2、若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。? ???????法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。? ????????法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。? ????????上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。? ????????二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？? ????????除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。? ????????地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。? ????????出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。? ????????根据上述