打造辽西智能化社区.docx

打造辽西智能化社区 ——针对龙城佳园物业管理前期介入项目 2011年9月21日，凌源市城市扩容提质的核心项目——东盛“龙城佳园”项目宣布开工，由凌源东盛地产集中开发建设的“龙城佳园”项目和五星级酒店项目的开工，是凌源城建历史上的一次革命，使凌源的城市建设和房地产开发站在了更高的起点上，开始了新的跨越！这两个项目是东城新区开发的核心项目，气魄之大、档次之高、地势之佳、人气之旺，堪称凌源城市建设的典范！目前，龙城佳园已经全面开工。 “龙城佳园”总占地面积100亩，建筑面积21万平米，共19栋，分别为16、17和23层的高层建筑，可谓是凌源第一“双高”（高档、高层）住宅小区，小区从设计到施工到竣工，将创造凌源住宅小区建设历史多个第一，是引领都市住宅新时代的精品！ 为了匹配凌源第一“双高”目标，现从物业管理角度为打造辽西智能化社区做出计划。 一、工作目标 东盛地产对龙城佳园的管理目标是：打造辽西智能化社区，营造高档居民居住环境。 龙城佳园是东盛地产第一个整体开发的优良项目，集公司技术和资金的优势，大手笔打造的高档纯住宅小区，真正实现以物业管理带动房地产发展的思路。为此，作为物业前期介入，为东盛地产树立品牌，创品牌打造精品小区奠定扎实的基础。为东盛地产大盈利，大发展提供强有力的后勤保障，促进了楼盘更好的销售，并在同等楼盘的销售价格上，有着一定的提价优势。因此，东盛地产欲建立自己下属的物业管理企业，物业管理企业一定以东盛地产大局为重，学习和借鉴先进管理模式，结合自己实际情况，摸着石头过河。众观中国地产业多数的房地产商，如万科、保利等全国著名房地产品牌企业，均以其产品开发的建筑质量与优质的物业服务取胜，从而在全国各地创造出一个又一个的精品楼盘，在房屋销售价格上也比一般非品牌楼盘高出10%，企业从中获取丰厚的利润回报。近年已有恒大华府、碧桂园两大品牌进驻郴州地产市场，现正开发挂牌销售的楼盘，其地理位置与周边配套条件并无优势，然而开发企业成熟而大气的前期运作模式，除大胆的在楼盘景观建设投入外，更是大手笔投资把前期物业服务体现得淋漓尽致，其品牌的效应与优质的物业服务的发挥，使其楼盘的销售价格远远地突破郴州本地的新高，从开盘以来空前好的销售量来看，也得到了郴州客户的认可。 现本市物业企业均采用包干制经营，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。但凌源市属于物业管理起步较晚的地区，物业服务行业还在摸索发展的幼稚期，在市场竞价激烈的条件下，多数物业企业采取尽量减少人员开支，来降低经营成本，获取企业利润的最大化，然而造成从业人员工资福利待遇低，员工招聘困难，从业人员素质参差不齐，服务质量普遍不高，物业服务企业与业主甚至与开发商之间之间矛盾重重的恶性循环，最终导致两败俱伤。根据我公司在著名地产商恒大集团和碧桂园进驻郴州后考察的经验，东盛地产物业物业管理公司拟在龙城佳园前期物业管理模式上打破本地物业管理行业惯例的包干制，而实行酬金制经营模式与服务管理，即前期物业管理阶段的服务管理所有开支成本，由物业方在履行物业服务活动开展的过程中，按预算申报的方式向开发建设方提出申请，经审核后按计划资金拨付物业管理费用的方式。既易于让物业的服务品质得到有效的保障，从而提高开发本项目的销售，又适合物业企业在行业的立足和平稳度过行业的幼稚期，避免物业企业因承接的物业项目开发周期长，入住率低，因物业成本等问题，导致各种恶性循环的矛盾产生。 根据优质物业服务的要求与项目的特点相结合，东盛地产物业管理公司通过对项目的情况分析及对项目周边情况的了解,结合对项目的定位,我们认为龙城佳园住宅小区的物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。 龙城佳园住宅小区物业管理围绕“安全、舒适、快捷、健康”八个字展开。 安全是指让业主在小区里生活得安全放心； 舒适是指要创造优美整洁的环境，让业主感到舒适、温馨； 快捷是指让业主在小区里方便的与各地进行联系，交换信息，这就要求我们打造一个高端品位的智能化小区； 健康是指良好的环境促进人的身心健康，同时丰富多彩，形式各样的社区文化活动引领业主健康的生活工作习惯。为此我们在前期介入阶段应做好以下工作。 二、前期介入工作步骤 龙城佳园住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。东盛地产针对龙城佳园住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在东盛地产物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障龙城佳园住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管