操盘-开业及养市期.doc

操盘-开业及养市期 开业期是商业地产项目运作周期里工作量最大的一个阶段，要求人员多方配合与努力，才可以使开业圆满成功。 开业时间最好选择在旺季即将来临时，不要选择在淡季来临前。虽然招商开盘的时间选择与淡旺季无关，它与支撑状况和需求热度有关，而开业的时间，为了货物转换季的需要和养市的需求，必须要选择在旺季来临前。否则，开业和养市难度太大。这样也要求工程进度相配合，对工程完工的时间节点要求较高。 开业按时间顺序分开业筹备期和开业高峰期。 开业筹备要提前一个月，某些工作量大的，要提前一个半月或两个月。开业后再要持续一个星期，一般在40—60天的工作时间段。 一、开业筹备期 开业筹备要提前进行筹备。如太早，在不能确定准确时间时，开业告知要以模糊提法如“下旬”“年底”之类。 在明确开业时间后，提前一个月左右刊登广告，进行开业告知。 开业筹备期针对商户，一方面是告知筹备货源，另一方面就是要完成开业前的冲刺，扫尾招商。开业利好刺激下，会在营销上迎来一个小高峰。 开业筹备期工作量极其大，分团队组建、部分建制、交房签约、二次装修、卖场包装、入场布货等。 管理团队组建、部门建制： 管理团队的组建是需要逐步完善的，在项目一装开始时就可先组建物业团队的雏形，随着工作增加，人员不断加入，在开业前夕达到满员状态。 管理团队的高层员工如物业总监、总经理、财务总监、企划部长、市场部部长要提前相当长一段时间进行物色选拔，这批高层人员至少提前3—4个月确定，从而便于开展基层团队建设。按照工作进度要求，先介入工作是物业部门，而此阶段由于营销扫尾工作还在进行，则部分营销人员在开业后转为市场部工作，所以这些人员暂时不用太提前组建。 物业部主要分保安、保洁、工程三大块，物业部在某些地区没有专业的保安公司、保洁公司，所以此三部分工作均由物业总监统一安排、也可三部门独立、由总经理进行协调外理，具体以实际情况而定。 在一装开始，物业工程部就对项目工程的设备图纸，线路等进入了解并参与工作，这样便于日后对于某些工程要点清楚缘由，便于维护。 工程部人员由技术人员、电工（强电、弱电）水暖工、空调工、电梯工（一般电梯工都外聘或厂家保修），杂工（维修工）交叉组成，工程部工作人员要有各专业资质，如电工需要有电工证等，使队伍的工作素质有一定水准，在某些僻远城市，则需加大培训力度，人员组建也可从一装施工队伍中物色优秀人员，使之能加入在后期的物业工作中。 物业人员实行倒班制，一般5万平米的商场、工程部人员大约在25—30人。具体因工作强度难度有所调整。物业工程部在一装阶段工作量不算太繁重在二装开始时就相当繁重了，二装审核，二装验收、卖场包装、开业庆典等一系列工作，提前做好相应的准备工作。 保安与保洁工作在不外包的情况下，保洁工主要是一些施工废料的收集外理，在一装阶段、保洁工作量不大，由一装队伍自行完成保洁，保洁工作随着二装进场，开业临近，其间开荒工作尤其量大，需大力加派或外借人手。前期保安人员务必到岗，保安队伍在一装中就得开始组建，前期主要是治安工作，加强防范夜间巡逻，以防装修材料盗失和消防安全，在监控设备后期安装完毕后，有关监控人员的培训在筹备阶段提前进行。 管理团队培训工作较大的是保安部和楼层管理人员培训，此阶段至少要培训1个月，方可上岗，否则人员业务不熟悉，极其难以管理，尤其在面对开业后商户集体闹事，没有强有力的队伍是难以度过养市艰难阶段。 随着一装结束、二装开始时、其它部门组建就得开始，首先到岗的是人力资源部，视项目大小，可将行政部与人力资源部合一，可在物业部介入时，人力资源部就介入或兼职、人员薪酬制定，部门编制，人员档案，人员招聘均由专人负责此项工作。 其组建的部门细分如下，也可视项目实际情况进行合并。物业部（工程部、保安部、保洁部）这三部门是保障大厦后勤的服务队伍，市场运营部（市场部、客服部、企划部、招商部）这四部门是运营系统，是大厦灵魂部门，市场部负责楼层的日常管理、而招商部负责招商及商户品质管理，也可二部门合一，客服部分播音、前台、礼仪、督查、售后、客服四块工作、其对商场的消费者服务越来越起重要作用。企划部分设计、文案、活动策划、外联4个工种，在以商户为导向的市场如专业性批发市场，企划部工作量不大，而以消费者为导向的零售性市场，企划部工作是核心，是至关重要的。其它部门财务部，分出纳、会计、库管、采购4个工种，在某些统一收银的商场，财务部人员将分收银、和财务数据处理，财务部就是一个大部门。也可将采购和外联合并，有关公关等外联工作由专人负责。行政部有档案管理、人力资源管理和日常行政业务。 各部门的规章制度在某些商场管理书籍中，都很齐全，需要注意的是人员的培训工作和人员的激励考核机制的建立，要具体细化，尤其市场部的工作考核机制，它是市场开业期一切工作的交汇集点，牵一发而动全身。