(2016年)物业承接查验操作指南分析.docx

物业承接查验指南范围本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。编制依据/引用文件《土木结构工程施工及验收规范》《屋面工程施工及验收规范》《电气装置安装工程施工及验收规范》《危险房屋鉴定标准》建设部房屋接管验收标准建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法GBJ16建筑设计防火规范术语承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。）注：承接查验亦可称为“接管验收”。物业承接查验规程服务流程工作内容质量要求1组建承接查验小组总经理负责组建物业接管/移交小组并委任组长，审批物业接管计划，办理物业的接管手续。接管计划，接管手续齐备完整、规范。2人员培训组长组织对接管小组中的工程技术人员及相关人员进行技术交底，介绍项目特点，验收方法和标准等要求。具备专业的技术能力，清楚验收标准和要求。3承接查验前期准备与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。派业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对性地编制验收计划。准备好承接查验用的记录等。验收准备工作齐全、充分。4编制承接查验计划接管小组组长编制物业承接查验计划，交总经理批准后组织执行。准备承接查验用的工作文件。物业承接查验项目清单；小组人员分工；接管日程安排；其他（提前介入在建工程验收等）。图纸资料的验收一般在7～15天完成。5物业验收会议物业、开发商/委托方及其相关单位派员共同参与验收，召开验收会议。信息沟通及时、问题能尽快解决。6资料验收委托方按开发建筑单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供《房屋及公共设施清单》，提供各类物业资料。资料验收组对所有资料进行查验，填写〈物业资料验收清单〉，办理交接手续。遗留问题做好记录，请交方确认。物业产权资料、综合竣工资料、施工设计资料、机电设备资料、电设备安装、调试报告；合同协议；业主资料齐全。符合Q/CMPMC 200002.4 《物业资料验收规程》遗留问题清楚，有交方确认7房屋本体/附属设施验收参照附件一《毛坯房验收标准》或附件二《精装修房验收标准》对房屋本体和分户设施的质量和使用功能逐栋、逐层、逐户进行验收。参照附件三《共用设备设施验收标准》、附件四《公共配套设施验收标准》对物业附属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫生设施、墙体地面结构、给排水系统、供电系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系统、道路、照明系统、管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。房屋本体符合建设部《房屋接管验收标准》和相关行业标准。消防系统应符合GBJ16《建筑设计防火规范》的要求，并有消防部门验收合格证明。园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。各系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。验收时，开发商/委托方及相关单位派员共同参与验收。符合各专业验收规程要求。8验收与问题整改验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施验收记录表》和《房屋及公共设施清单》，签字后交小组组长。验收责任人将验收中存在的问题签发《交接问题处理单》，限期整改完善。验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行跟踪监控，并在整改期满或移交单位要求验收时，按原验收的规定组织有关人员重新验收。验收合格签字确认，不合格要求继续整改，直至合格为止。验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后，提交接管小组组长审核。验收中出现的问题，组长应当积极同发展商沟通组织整改。《交接问题处理单》由移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人和接管小组组长交物管中心（处）归档备查。能够掌握遗留问题处理动态。复验及时，符合要求。遗留问题解决，验收合格。各类验收记录内容完整、齐全。9检查与问题处理接管小组组长根据物业查验项目和验收责任人提交的《房屋及公共设施验收记录表》、《交接问题处理单》对物业验收工作进行检查，发现有遗漏的应验收项目时，即时要求验收责任人进行补充验收。无遗漏项目。发现问题已解决。10记录整理归档物业接管小组组长在图纸资料，房屋及分户（分层）设施和公共配套设施均完成验收后，制作《房屋及公共设施验收交接表》和《房屋整体移交验收表》双方代表签字盖章。《房屋及公共设施验收交接表》一式三份，由开发商、施工