房地产现状及未来展望.ppt

一、一路狂奔20年 （三）推动房地产市场大跃进的因素 1.基本因素分析 （1）经济快速增长，居民收入快速提升 1979-2012年，国内生产总值年均增长9.8%，2012年，城镇居民人均可支配收入24565元，比1978年增长71倍，年均增长13.4%，扣除价格因素，年均增长7.4%；农村居民人均纯收入7917元，增长58倍，年均增长12.8%，扣除价格因素，年均增长7.5%。 （2）城镇化水平快速提升 城镇化水平由1978年的17.9%上升到2012年的52.6%，上升了34.7个百分点，年均上升1.0个百分点。城镇总人口年均增加1586万人，乡村总人口年均减少435万人。 一、一路狂奔20年 （三）推动房地产市场大跃进的因素 1.基本因素分析 （3）国家最严格的耕地保护政策 严防死守18亿亩耕地红线。 （4）东方人传统的地主情结 一、一路狂奔20年 （三）推动房地产市场大跃进的因素 2.其他因素分析 （1）宽松货币政策的推波助澜 宽松的货币政策向市场注入大量的流动性，是导致房价飙升的货币因素。 一、一路狂奔20年 （三）推动房地产市场大跃进的因素 2.其他因素分析 （2）土地财政及不合理的土地招拍挂制度 一些地方政府财政支出过度依赖土地出让收入，加上不合理的土地招拍挂制度，助推土地价格节节攀升，推高了房地产的土地成本。 一、一路狂奔20年 （三）推动房地产市场大跃进的因素 2.其他因素分析 （3）房地产市场投机等因素引发恐慌性需求 投机等因素推高房价的同时强化了房地产价格上涨的预期心理，而涨价预期增强引发恐慌性需求大量入市，进一步推高房价，导致房地产市场过度繁荣。 一、一路狂奔20年 （四）房地产过度繁荣的危害 1.影响房地产市场的可持续发展能力 房地产市场的繁荣以透支未来需求为代价，寅吃卯粮不可持续。 2.房地产泡沫过度膨胀威胁经济和社会稳定 3.房价高企极大的降低人们的幸福指数 4.房价过快上涨加剧了社会贫富两极分化 二、这次调整看来是真的 当上一届政府手段用尽无计可施之际，在全国人民迷茫于房价是否还要继续攀升之际，疯狂暴涨的房地产价格停止了攀升的脚步。从2013年年底开始，中国房地产开始出现调整的态势。 全国70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况 月份 价格环比下降城市个数 价格同比下降城市个数 2013年12月 2 1 2014年1月 6 1 2014年2月 4 1 2014年3月 4 1 2014年4月 8 1 2014年5月 35 1 2014年6月 55 1 2014年7月 64 3 二、这次调整看来是真的 9月1日发布的2014年8月“中住288指数”显示，288个城市一手房价格指数较上月下降2.9点，环比下跌0.26%，跌幅较上月扩大0.13个百分点，同比涨幅继续收窄至2.93%，全国一手房价格指数连续五个月出现下跌。 在监控的288个城市中，一手房价格下跌的城市数量为153个。其中辽宁省锦州环比下跌4.38%，居全国跌幅之首，贵州省毕节、江苏省泰州、安徽省蚌埠和贵州省六盘水分别下跌4.00%、3.88%、3.76%和3.73%，分列跌幅二至五位。 全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域数为13个，分别为贵州省、安徽省、辽宁省、北京、湖北省、江苏省、云南省、江西省、天津、黑龙江省、上海、广东省、山西省。 二、这次调整看来是真的 2014年8月，中国城市住房二手房价格60指数较上月下降4.3点，环比下跌0.39%，同比上涨7.77%。 监控的60个城市中，共有52个城市指数环比出现不同程度下跌，较上月环比下跌城市数量增加4个。其中，湖南长沙跌幅明显，环比下跌1.72%，广西北海环比下跌1.32%。北京、上海、重庆、天津四个直辖市的二手房价格指数环比仍持续下降。 二、这次调整看来是真的 一年多来，尤其是今年以来房地产市场的运行，基本上已经确认了房地产市场的调整态势。如果不出意外，未来1-2年内房地产市场调整的态势仍将持续。 现在的分歧是： 1.此轮房地产市场调整是深度调整还是一般调整？房地产市场会不会崩盘？ 2.从长远来看，中国的房地产价格未来是否还有上升的空间？ 三、如何认识当前房地产市场的调整 （一）这次调整是市场机制自发调节的结果 从此轮房地产调整的背景看，这次调整既没有外部经济危机发生，新一届政府也没有主动采取调控措施，所以有比较充足的理由认定这次调整属于房地