投资评估报告071125-quan222.ppt

 二、地理位置： 三、项目辐射区域： 地块周边配套： 项目地处中山市东区行政金融中心腹地，周边城市经济、教育、科技、文化事业等高度集中，是城市的功能核心所在； 项目交通便利，并且人口流动巨大，消费力强；区域人居发展方向有利本项目辐射范围。人口高度密集，许多大型公司机构与分支机构云集于此，商贸氛围浓厚；  项目位于成市的黄金地带，地价高攀不下；片区房价高，有利项目价值提升。且本项目作为政府工程，其政策依托具备较大优势。 项目所在地为城市经济、科技、文化等高度集中区域，地块先天优势巨大，拥有CBD商务中心的先决条件； 项目市场支持力度较强，市场接受空间大，项目区位可塑价值极高；  项目前期的规划报件优势及国家对于经济适用房的大力支持下，更如虎添翼； 现公用事业集团办公地址问题解决： 现公用事业集团原办公面积有10000平方，由于可投资项目的面积达20000平方，故先拟建投资性项目的商业裙楼，并且尽可能使用商业群体的第三层空间，由于第三层商业价值较低，并且可考虑出售后回租模式，增加资金流动量，待新公用事业集团甲级写字楼建好后再作搬迁； 车位问题解决： 可将现公用事业集团原址和拟收购投资项目的地下车库连通一体，从而扩大地下车库停车面积； 另商务商业用车位和住户用车位将会有一定时间错峰，地下车库功能分区时可充分考虑最大化利用率； 参照附件： 项目相关财务分析报告 1、项目收购及开发概算评估分析 2、拆改项目投资概算分析 3、组合项目产品发展优劣分析 结论： 1、综上所述，项目投资前景可观，投资进程符合上市公司常规运营 模式。 2、项目拟用一次性付款以2200元/平米单价购入相对分期以2800元/ 平米单价购入，其总差值约5000万元，而以该5000万元差值投入 项目运作，则基本可维持项目从现阶段至封顶的开支。 本案结论：本项目可投资，以一次性付款形式投资更实效可行！ 第三部分 项目定位篇 中国加入WTO以后，中央商务区的建设被很多城市提上了日程。很多城市把建设CBD作为城市的核心和标志，期望通过CBD可以提高城市的整体竞争力。并借以提高城市在本地区范围内的竞争力，巩固领导城市的地位。 作为项目拥有建立CBD区的优越条件，但由于益华集团的强大的竞争力及竞争优势，并且在工程上比本项目更快面对市场，所以在项目总体的发展战略上与益华集团作为CBD区域的互补； 项目发展战略思路： 项目住宅总体定位： TOP国际商住中心 TOP——项目地处东区门户，并且其位置及黄金地位不可代替，本项目总体档次定位绝 对是高档； 国际——作为东区的门户窗口，跟随国际的轨迹，从硬件及软件上都必须达到国际化的 要求； 商住中心——项目的中心地段、商业与居住的先天条件； 诠释： 兴东国际 项目案名定位： 是对项目总体的形象描述，是对东区标志的完美定义，无论在产品形象、硬件设施、软件服务都体现项目的高度； 诠释： 住宅产品：高档次的单身公寓产品及小户型产品； 写字楼产品：具备国际化的甲级写字楼； 商业产品：以CBD中心区的辅助商业产品，定位休闲娱乐康体、 中西饮食、精品购物的配套中心产品； 总体产品定位： 价格定位及投资评估： 公寓及小户型产品：约6500元/㎡ 投资回报率：（月租金×12个月）÷（单元面积×单价） （1500×12 ）÷（40×6500）=6.9% 商业产品：约15000元/㎡ 投资回报率：（月租金×12个月）÷（单元面积×单价） （70×100×12 ）÷（100×15000）=5.6% 写字楼产品：约8000元/㎡ 投资回报率：（月租金×12个月）÷（单元面积×单价） （60×100× 12 ）÷（100×8000）=9% 公务员、事业单位工作人员 工薪阶层/专业技术阶层（白领） 投资客户群体 外资企业或分支结构高层管理 住宅产品客户定位： 本地的投资及外地投资群体，有充裕的资金及稳定的收入，对东区的商业有深入的了解，特别是二次或以上的投资群体； 设立办公地点总部或分支支构，外资、大型集团公司、品牌企业、连锁总部办事处，并中长期进行经营运作；或由于原经营场所的客观原因或首次经营的客户群体，寻求更好的经营地点； 写字楼产品客户定位： 中山公用事业集团及旗下单位、友情单位 商业投资及经营客户群体 第四部分 规划建议篇 总体产品物业分布规划建议： “兴东国际”大楼是一座集办公、商务、接待、居住、娱乐于一体的综合性建筑，以东西方文化的双重建筑语言共同构筑，建筑空间形态独特，色彩与外