03顾客和产品敏感点参考指引分析.docx

项目定位策划管理流程顾客和产品敏感点参考指引编制德恒管理顾问骏景项目组日期审核公司营销管理中心日期批准公司营销总监日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人顾客和产品敏感点参考指引顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并相对投入能有较大的产出效益。应对顾客敏感点项目给予重点考虑，特别是在综合平衡总成本时要优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响，因此每个项目在策划过程中应综合权衡后分阶段确定产品的顾客敏感点。 顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目定位和策划阶段确定），以及实施措施和质量标准。《顾客敏感点和质量标准要点》列出有可能作为顾客敏感点的项目分类和分解项目，供各项目在策划时选择确定，同时也规定了顾客敏感点的等级：A为顾客敏感项目B为顾客重视项目（在具体项目中也可作为顾客敏感点项目）。C为备选项目每个项目都应确定顾客敏感点项目，并最终用于指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系。在项目策划阶段确定顾客敏感点及质量标准，可从《顾客敏感点和质量标准要点》中的中类里选定，并可根据具体项目增加新的项目，以填写《项目顾客敏感点及质量标准一览表》，该表应同《设计任务书》一起交给设计院用于指导产品设计，并作为《项目部品材料设备控制表》的工作指南。顾客敏感点和质量标准要点产品顾客敏感点项目及质量标准------园林景观和公共配套工程顾客敏感点项目所涉及的硬件设施实施措施和质量标准大类中类等级小类等级????环境设计和景观节点1）独特醒目的居住区外部景观综合形象A入口大门(含门卫)A与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和传统工艺。围墙（围栏）考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形外部绿地、开放空间及其他构筑物.A注重景观气势和对行人的引导作用。小区建筑轮廓B色彩和形式富于变化，成本许可情况下宜采用坡屋顶形式2)中心公共绿地?B公共活动场地B考虑公共活动场地、绿化、景观水体、游泳池地面铺砌与建筑群、道路交通系统的综合关系，以营造温馨的环境氛围。绿化、景观水体B绿化植物考虑生态、景观和使用三方面因素。水体可分为水池、流水、瀑布和喷泉，根据设计意图和地形采用，注意水体深度和水体边缘处理，以及水体清洁。地面铺装B满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视觉），考虑舒适、自然、协调而对铺装在材料、色彩、组合三方面做出设计。3)商业步行街或商业广场B地面铺装B会所、公建服务设施，步行街，建筑小品等的综合表达以营造良好的环境氛围，安排在居住区主要景观位置上，如居住区出入口，居住区中心，居住区景观轴线或制高点上。街道立面B环境小品B4)样板区、样板房A设计图纸确定A景观的中心，设施的中心。功能相对完整，住宅群体景观、公建群体景观、绿地景观、道路景观综合体现。环境设计和景观节点环境设计和景观节点5)环境其它设施B边缘：不同性质地坪交接处B软硬质地面、水体与硬地、车道与人行道、地面和墙体交界处，需特别重视，并提出详图护坡、踏步、坡道、树穴B注重形式、材料、色彩组合，设计中提供详图。围栏 地面铺装B铺装满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视觉），围栏考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形，设计中提供详图环境小品B分为街道小品和绿化小品特定功能性设施：座椅、护柱、种植容器、垃圾箱，景观性小品：雕塑、水池、喷泉、构架等。位置、尺度和艺术性是环境小品成败关键。住宅组群1）户外活动环境B建筑组团庭院绿化。儿童活动场B为居民提供良好的户外活动环境。应考虑以下因素：1.形成良好而富有主题特征的景观2.构筑适宜在其中进行各类户外生活活动的空间环境。3.以及住宅间活动的安全和心理要求。4.组团形式有利于形成完整物业管理模式，保证物业管理便利、经济。5.空间组合形式，建筑底层空间布局，组团机动车停车模式。规划建筑群体间园林景观和居民活动内容，以及组团与周边交通组织。2）形成完整物业管理模式B组团门禁系统B3）组团机动车停车模式B首层停车位置B道路系统1）交通组织采用人车分行的原则B?专门的步行道路系统。B1.交通组织采用人车分行的原则，2.道路顺而不穿，方便寻访及识别。3.路网结构合理，考虑机动车道路分级，同时要考虑专门的步行道路系统。4.道路系统设计要注重道路通达性，道路景观和对住宅区环境影响，以及营造良好街道生活氛围。分级的机动车道路系统B生活休闲道路C2）停车模式B街道停车B1.车辆停放与园林庭院计、组团设计相配合。2.合理确定停车步行距离。按集中停车规模确定停车服务半径。商服中心考虑集中停车。3.非居民停车宜集中，居民停车可分散。4.减少居住区内