[万科-金色城品价格制定及营销方案20071.05.ppt

That’s all, thanks! * 07年5月 万科金色城品 价格制定及开盘方式 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1 3 2 4 进取性经营指标 政策与市场环境 客户价格测试与落位 开盘方式 目 录 5 本次价格的意义 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 进取性 经营指标 1 金色城品 销售量 销售价 资金回笼 销售期 可研报告 总建面：21417平方米 总套数：232套 车位数：175个 住宅：12000元/平米 其中装修成本：1200元/平米 车位：8万/个 总销：257004000元 住宅资金回笼：2007年9月 车位资金回笼：2007年11月 07年经营指标 总建面：20360.52平方米 总套数：232套 车位数：103个 住宅：13000元/平米 其中装修成本：1273元/平米 车位：8万/个 总销：272926760元 开盘日：2007/5/20 开盘率：大定70-80% 住宅清盘：6月30日(8月资金回笼) 车位清盘：12月底之前 价格高 时间短 速度快 高频快 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 进取性 经营指标 1 完成指标的策略设想 住宅： 1、按13000元/平方米制定静态价表，按价格区间进行客户测试与落位。 2、根据测试与落位情况，结合销售率指标对价格作出推导判断。 车位： 1、最快可销售时间在07年11月，如单独销售几乎不可能在年内结算。 2、策略： 与住宅价格联动，隐含3万元/车价折算入整体房价，每平方米分摊 152元/平方米； 在11月份拿到车位销售许可证后的一个月内，以5万元/车位进行促销， 确保年终车位结算； 一个月促销期过后，车位价格按10万元/个销售。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户价格 测试与落位 2 按13000元/平方米制定静态一房一价表， 按价格区间进行客户测试与落位 静态价表价格区间：约12000-15000元/平方米 报价后，截止5月13日，对来访客户进行梳理 A/B级计702组 进行客户初步落位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户价格 测试与落位 2 702组A/B级客户的来源（客户面） 项目 金色城品 爵仕悦 上南昌里 24% 55% 浦东其他 40% 25% 浦西 36% 20% 在主流媒体不能发布情况下，积极全力拓展外围客户渠道，吸引外围客户对项目的关注，来有效支撑起项目的价格。 1、4月24-26日通过陆家嘴软件园、张江和金桥三地客户工作地巡展继续拓 展客户来源； 2、通过中智员工通路（新锐中产）点对点寄发项目明信片； 3、对尚东国际、爵仕悦、新里程等来访但未成交客户分别进行明信片直邮 和电话FOLLOW，充分利用起区域板块的来访客户资源； 4、充分利用万科和易居内部平台，张贴海报传递项目信息； 5、充分利用万客会和易居会客户资源，进行短信发布和指定会员的资料直邮 6、筛选全市46家易居臣信门店，进行X架信息发布和业务员带看激励。 外围客户充分进入，客户来源已经有效得到拓宽，支持高价格所需的客户面支撑已经具备 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 金色城品 需求人数(组) 供求比 A栋 345 1:2.88 B栋 357 1:3.19 合计 702组 需求均衡 2 客户价格 测试与落位 4月1日-5月1