旧村改造的律师实务探讨.doc

旧村改造的律师实务探讨 城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。城中村是指在城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。城中村改造也称旧村改造，是城市更新的其中重要一个板块，在深圳，据调查统计，全市有320个城中村(行政村)。其中特区内91个，特区外229个。这些城中村，迟早会纳入旧改规划，给律师业务带来了广阔天地。 旧村改造是一项拆除重建的工作，俗称“拆迁”，而“拆迁”在当前是一个敏感的字眼，因此，律师在参与城市更新的过程中，如何做到依法拆迁、和谐拆迁，是摆在我们律师面前的实务课题。 本律师曾参与黄贝岭村、长岭村的旧村改造项目法律服务。黄贝岭旧村改造列入罗湖区政府2011年重点项目，旧改面积19万平方米，竣工面积33万平方米，是目前深圳市已经启动的拆迁面积最大的旧村改造项目。该项目从政府立项到正式启动，整整历时10年。深圳市农村城市化后，原来农村集体经济组织变成了股份有限公司，但实际上股份公司仍然保留着村民委员会的某些职能，它在旧村改造过程中，一方面代表全体被拆迁人(村民)的利益，与发展商谈判争取利益最大化的赔偿，另一方面要从大局出发，逐一动员被拆迁人支持、理解拆迁工作，还要化解拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，推进拆迁进度。因此，股份公司在旧村改造中担当了相当重要的角色。2011年3月中旬，该项目正式启动后，旧改范围内动迁户共1470余户，仅5个月时间，就签约了1300余户，动迁户签约率达92.8%，至2012年5月，动迁户全部签约完毕，全部旧房发展商拆除。该项目用一年两个月时间完成1470户签约，与其他旧村改造相比，算是进度神速，得到了罗湖区人民政府的肯定和表扬。 本律师从2003年起担任黄贝岭靖轩股份有限公司的法律顾问，就全程介入黄贝岭旧村改造的法律服务工作。在实际工作中，法律服务工作重点主要是在“拆迁”阶段，即股份公司与发展商签订《框架协议》后到最后一户旧房交给发展商止。本文就旧村改造“拆迁”阶段的法律服务，总结了一些经验和体会，与各位分享交流，以期抛砖引玉。 一、律师参与旧村改造的法律服务主要内容 1、参与股份公司与发展商的拆迁赔偿条件、履约保证条件的谈判，防止旧改项目烂尾，切实保障了被拆迁人的利益。 2、负责起草、修改、完善旧村改造的全套相关的法律文件，这些法律文件主要有：旧村改造框架协议、拆迁安置赔偿协议、履约担保合同、旧村改造房屋拆迁流程、房屋查丈规则、拆迁房屋功能及面积查丈确认书、房屋权利人确认书、被拆迁人承诺书、房屋权利人委托指引、房屋托管协议书、回迁房屋抽签方案等。 3、参与被拆迁人的动员大会，为被拆迁人宣传、解释相关的法律、法规，逐条解释拆迁安置赔偿协议条款。 4、参与调解委员会工作，指导调解委员会依法调解，化解当事人的矛盾。 5、负责与法院、街道办等政府单位沟通，及时调解、化解因拆迁引起的纠纷和上访等可能发生的群体性事件。 在实际工作中，本律师组成了3名律师的服务团队，从2011年4月旧村改造工作正式启动起到同年8月底集中签约阶段，连续4个月包括节假日轮值到旧改办上班，及时处理相关法律事务，实践证明，在集中签约阶段律师到驻点上班，收到特别良好的效果。 二、旧村改造中发生纠纷的处理 城中村房产有以下几个特点： 1、房屋历史遗留问题多。这些房屋，有的是祖辈留下的祖屋，有的是分配的宅基地建造的房屋，有的是在八九十年代重建的房屋，有的是华侨房产，有的是违章建筑。 2、房屋产权人结构复杂。有的房屋村民在早年与非村民合作建房，有的房屋是村民的祖屋地，无偿被同村村民盖了房子，有的是华侨长期侨居国外，找人代管房屋。有的是非村民租用宅基地盖起的房子。有的是祖辈遗留的遗产，几代都没有进行遗产分配。 3、房屋没有产权登记。城中村的房屋从性质上属于宅基地房屋，大部分是没有办理房地产登记的，即便是合法的房产，也多数没有保留有报建等相关手续，违章建筑，就更没有经过政府普查申报处理。 旧村改造的拆迁能否顺利推进，首先要解决被拆迁人产权确认问题。由于城中村的房产大部分没有进行房地产登记，在拆迁利益当前，容易发生各类纠纷。因此股份公司(村委)在处理这一问题上，有极其重要的作用。鉴此，本律师建议村委在旧村改造办公室设立产权确认委员会和调解委员会，专责处理旧村改造过程中发生的各类纠纷。这两个委员会的成员由村干部牵头，邀请村里道高望重的、作风正派、了解村里情况的长者和街道办干部、律师等人组成，对于发生争议，调解委员会将召集双方进行调解，尽力促成双方协商解决纷争。 在旧村改造过程中，主要有以下几类纠纷： 1、村民之间产权纠纷。这类纠纷双方都是村民，原宅基地使