明珠商铺销售执行方案.doc

怡海明珠商铺销售执行方案 第一部分：项目商业经营规划 一、整体商业定位 鉴于楼盘的本身情况和绵阳市的发展现状，我司建议将怡海明珠商业定位为中档偏高商业物业，其中以打造川西北唯一“女子大楼”为个性定位为上。 由于绵阳本地人群的购买和消费水平尚不成熟，绵阳商业项目缺乏有力的购买力支撑。如果定位为高档商业风险较大。因此，我司认为定位为中档偏高商业物业比较容易实现，有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼。同时这也是适合绵阳实际情况的。我们并不能以价格来划分物业档次，而是针对目前市场竞争激烈的现状，以近似于中档产品的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市，突出特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感，迅速占有市场。同时，项目采取大众化印象、个性化经营定位。个性特色化的经营定位才能规避竞争风险，造成独一无二、无可替代的地位；采用大众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。 二、主题概念提炼 由于怡海明珠整个项目在策划时已引入了“城市风尚生活”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。 主题：“城市风尚生活区”——氛围、活力、人气 怡海明珠大楼首层和二层规模达4000多平方米，现已成为绵阳最大的家电卖场，由国际实力强大的上市公司苏宁电器全权营运，积聚商气、人气、财气。怡海明珠 风尚寓所配备的四部国际名牌日立电梯、星级装修标准，设有可视对讲系统、24小时入口摄像监控系统、户内紧急报警系统、背景音乐系统，确保您事业生活安全有保障、高枕无忧，在从容享受高品质生活环境中享受财富。 同时商铺的功能定位为女性购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代现代都市女性的生活方式。 怡海明珠地处绵阳市长虹大道与安昌路交汇处，地处安昌桥旁、绵阳商业中心区，地理位置得天独厚，交通四通八达，周边的国际商业巨头沃尔玛绵阳店开张在即，绵阳装饰建材城金阳公寓对视相应，右接百腾数码广场，左与绵阳正热火朝天打造的城南商务生活新空间隔江相望，而怡海明珠下接的长兴街、安长路、警种街总长达1公里有余的长廊是绵阳女性经年休闲购物的主要地带之一，怡海明珠“女子大楼”的出现将会产生聚沙成塔的感觉，女性购物氛围的形成是水到渠成。另外周边的月楼市场、老茶树广场、五牛大酒店、白天鹅宾馆等购物、休闲、酒店林立，共同构筑了怡海明珠的黄金格局，怡海明珠将成为长虹大道上最为活跃的因素。 怡海明珠不仅将成为怡海明珠业主的消费大厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为绵阳市民的“消费大厅”，成为女性休闲购物心之所向的地方。特别是城南开发建设后，成为绵阳现代城市建设景观和商务空间最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，这里都将成为展示绵阳新形象的一个窗口。怡海明珠商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的休闲购物生活聚集地。 三、商业功能定位 怡海明珠商铺应打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活商业中心，以此来满足绵阳市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。 随着女性消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足她们的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下： 功能 内容 百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、皮装、日常生活用品 餐饮 冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆 娱乐 卡拉OK、歌舞厅、美体健身、保龄球 休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆 服务 美容美发、桑拿、洗衣店、艺术摄影、写真 商务 商务服务中心、银行、证券、基金 对于零售业，我们的观点是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。 四、商铺布局及销售方式建议 方法一：规定业态分布 1）布局方式 对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。 业态分布表 楼层 业态 一楼 二楼 三楼 主题性专卖店 四楼 饰品、眼镜、珠宝、皮装专卖、主题性专卖店 五楼 娱乐城、休闲中心 2）特点 以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升怡海明珠商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于怡海明珠的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。 但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措