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房地产基础知识课程 一、基础知识 1、房地产房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。 （1）按用途划分： 住宅房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产 特殊目的的房地产（学校、政府等） （2）按层数划分： 多层建筑（7层以下） 小高层建筑（7层以上，18层以下） 高层建筑（ 18层以上） 超高层建筑（100米以上） 4、土地使用权年限 住宅用地：70年 工业用地：50年 教育、科技用地：50年 文化、卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或其它用地：50年 5、房地产市场分级 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用招标、拍卖、挂牌的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；简单来说就是取得土地使用权的市场。 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；简单来说就是开发商把开发的房地产投入市场，进行现楼交易或预售的行为。 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；也就是业主(包括个人、集体、企业等)之间房地产的自由转让市场。 6、房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第4E09产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产的特征房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分土地。红线图又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；也称“建筑控制线”， 是指有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物基底位置的控制线。城市规划管理中控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。道路红线指规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线。它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。 总用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；建筑覆盖率（建筑密度）建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为万平方米，其建筑覆盖率为0.〈建筑密度为0%〉）绿率建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿率为30%）建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；五证a. 国有土地使用证；b建设用地规划许可证；c. 建设工程规划许可证；；d. 建设工程开工证e.商品房预售许可证；两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》砖木结构：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。 砖混结构：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。钢筋混凝土：