星级酒店评估案例分析1.doc

酒店房地产价值评估案例分析 一、酒店房地产价值内涵 酒店房地产通常是由酒店大堂、客房、餐厅、娱乐用房、健身用房、设备房等组成，属于功能不可分割的综合房地产。 二、酒店房地产价值的评估的传统方法 （一）、重置成本法 重置成本法假设建造具有同等设施水平酒店成本减去折旧金额酒店价值。这种方法的主要缺陷不能反映酒店产生净收入的价值。比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格反映真实市场状况酒店交易,可作为估价基准的交易更少。其次大量酒店交易合同不公开估价机构难以获得足够的可靠交易信息。再者不同酒店的规模、质量、市场定位和设施等方面往往存在较大差异难以直接比较。在酒店持续经营的前提下，未来有效经营年期内各年酒店作为综合经营性物业，，其价值评估的首选方法当推收益法正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系三、酒店价值评估案例 （一）、酒店概况 深圳凯宾斯基大厦位于深圳市南山区商业文化中心区。为大型商业综合体建筑，地铁口物业，占地面积为21,911.2平方米，计容积率建筑面积为55,382.07平方米。项目由5层裙楼及1栋25层主楼组成，并设有2层地下层。地下1、2层为配电房、锅炉房、酒店办公室、地下停车场约有350个停车位，地面停车场约有400个停车位，地上1~5层为商场、酒店大堂、海珠城美食会，主楼6~25层为凯宾斯基酒店。 本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业，为符合国际标准 权利人名称 深圳市***实业有限公司 宗地号 T106-0036 宗地面积 21,911.2㎡ 土地用途 旅馆业用地 土地使用年限 50年(2000.11.28~2050.11.27) 产权登记日期 2008.02.02 竣工日期 2007.08.29 备注 市场商品房 序号 物业名称 《房地产证》 深房地字第号 权利人 名称 建筑面积 （㎡） 登记价 （元） 房屋 用途 1 凯宾斯基大厦酒店 4000348807 深圳市***实业有限公司 45,760.06 259,906,003.60 酒店 2 凯宾斯基大厦103 4000348804 102.80 583,878.98 商业 - 合 计 -- -- 45,862.86 260,489,882.58 -- （二）、酒店收益及运营费用构成 1、酒店收益包括四大部分：客房、四季餐厅、海涛阁餐厅、大堂吧收入、宴会厅收入、桑拿房、按摩房收入、会议室收入、海珠城美食会收入、其他收入等收益。 2、酒店运营费用包括五大部分：经营成本、经营费用、管理费用及财务费用、有关税费等。 评估中收集了该酒店前3～5年经审计的财务报表其历史经营状况①酒店客房收入 根据酒店不同类型客房数量（高级客房数、豪华客房数、总统套房数、行政楼层豪华套房、行政客房等）、相应门市价格表、折扣率、入住率，求得年酒店客房有效毛收入。 即客房有效毛收入=（高级客房数×每天高级客房报价×折扣率×入住率）+（豪华客房数×每天豪华房报价×折扣率×入住率）+（……） 深圳凯宾斯基酒店为五星级酒店，根据委托方提供客房价目表、房价折扣率、入住率等相关信息，则其年收入见下表： 客房类型 间数 收费 房价折扣率（%） 折后价 日收入 （间） (元/间.天) (元/间.天) (元) 高级客房 92 1,900 48% 912 83,904 豪华客房 208 2,200 51% 1,122 233,376 豪华套房 8 2,900 37% 1,073 8,584 总统套房 1 28,000 35% 9,800 9,800 行政楼层豪华套房 30 3,900 48% 1,872 56,160 行政客房 51 2,700 47% 1,269 64,719 小计 390 --- --- --- 456,543 日收入总计（元） 456,543 平均入住率 60% 年有效毛收入总计（万元） 9,998 备注：全年按365天计算。 ②四季餐厅收入 四季餐厅位于酒店二层，为西餐厅，可容纳182人，提供早、中、晚三餐服务，根据委托方介绍，早餐包含在房费内，目前中晚的上座率分别取63%、76%，人均消费分别取175元、232元。 餐厅有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表： 项目 收费 （元/人） 座位数 (个) 上座率 日收入 （元/天） 中餐 175 182 63% 20,066 晚餐 232 182 76% 32,090 每日收入总计（元） 52,156 年有效毛收入总计（万元） 2,189 备注：年收入总计中考虑了15%的服务费。 ③ 海涛阁餐厅