朝阳星苑策划书.doc

朝阳星苑策划书目??录总????论?3项目定位：?3价格定位：?3项目市场策略及销售周期划分?4销售目标：?4一??市场分析?51、国家宏观调控对房地产市场的影响?52、汉阳大道片区房地产市场特征?63、竞争性楼盘分析?7（一）周边竞争性楼盘项目基本参数表?8（二）周边竞争楼盘配套表?10（三）营销策略对比表?11二??项目SWOT分析?121、项目基本情况?122、项目SWOT分析?15S（优势）?16W（劣势）?17O（机会）?17T（挑战）?17三??项目定位?191、市场定位建议?192、市场价格定位建议?21住宅销售价格的确定（平均价格）?21商铺销售价格的确定（市场比较法）?243、目标客户群定位?26四??项目推广包装?281、LOGO设计?282、项目推广语?303、VI系列?32五??项目营销推广策略?46主要工程节点时间拟定?48销售阶段时间初拟?491、内部登记期营销推广策划?492、对外咨询登记、排号期?573、入市引导及强销扩张期（2004年10月1日-2005年2月8日）?594、强销持续期?635、尾盘期?64承??诺??书?681、住宅销售代理底价：?682、营销代理费：?693、广告费用的收取：?694、业绩考评奖惩：?695、销售宣传内容的承诺：?706、我们将配备专人为开发商和客户办理银行按揭及房产登记入住手续。?707、我们将支付人民币10万元的销售代理质保金和前期包装垫付费用。?70附：公司简介?71附：公司相关证件影印件?74结束语?76?总????论项目定位：定位广告语：???传承文脉??四季庭院精致?/?精细?/?精品主导广告语：??四季庭院·开心人家辅助广告语：???朝阳映晨露??星苑驾红云四季朝阳里???一生心愿了价格定位：住宅价格：内部认购均价元/平方米；最终均价元/平方米；全程均价元/平方米商铺价格：一楼均价为元/平方米，二楼均价为元/平方米（如果本项目市场定位明确，规划设计卓越，楼盘富于竞争力，且达到复地·翠微新城、南国明珠等项目水平，其销售价在以上价位上可提高200—400元/㎡）项目市场策略及销售周期划分第一阶段：集团内部登记期（2004年7月1日－7月31日）第二阶段：对外认购咨询登记期（2004年8月1日－9月30日）第三阶段：入市引导及强销扩张期（开盘）（2004年10月1日—2005年2月8日）第四阶段：强销持续期（2005年3月1日－5月15日）（春节期间2.9－2.28除外）第五阶段：尾盘期（2005年5月16日－6月10日）（根据开发商工程进度的情况，以上具体时间可再作拟定）销售目标：到2005年5月1日，住宅销售达到元商铺销售达到元一??市场分析1、国家宏观调控对房地产市场的影响????从近两个月的市场来看，房子显然不如前一段好卖了，部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者，也包括开发商。在5月28日的土地挂牌中，“冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。????房地产市场的变化，缘于央行的紧缩银根政策。目前，银行对开发货款、长期货款、流动资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪”。????值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房（即“三高一大”）的楼盘，因其投资量大，而消费群相对较窄，如果持币观望者增加，企业资金回笼跟不上，不排除开发商采取变相降价的措施。如果这有可能的话，又势必波动房地产市场。????一切征兆都显示：市场的拐点正在出现。毋庸置疑，房地产市场将处于一个充满风险的波动期。?????如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下，跨越金融信贷和抬高项目开发门槛，是中小型房地产开发企业必须面对的最大最难的关键问题。结论：整个房地产市场将会出现有价无市的局面，价格不会有明显的起伏，市场热度会有所下降。2、汉阳大道片区房地产市场特征(详情见附件)l?地价持续上涨，市场连续2年的旺销开始回落l?项目开发呈精品化、规模化l?项目以多层为主，小高层受到市场亲睐l?高尚精品楼盘的房价紧追汉口??l?建筑风格主要以欧美为主，大做“绿色”文章3、竞争性楼盘分析竞争性楼盘区位分布图?结合项目的地理位置和精品楼盘的定位。特选取复地·翠微新城、金龙花园、绿色晴川、花前树下、阳城景园、琴台颖园为竞争对手。（一）周边竞争性楼盘项目基本参数表项目名称?建筑类型?开发商?楼盘位置?占地面积?总建面?容积率?主力户型?主力户型面积?多层/小高层均价?开盘时间?工程进度?销售状况复地·翠微新城（二）?多层、小高层?复地