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房地产市场宏观调控的理性思维论文,经济学论文论文,论文 房地产市场宏观调控的理性思维 序比较混乱，广大群众普遍关注。理论界就房地产价格泡沫，房地产投机、中低收入阶层住房问题，进行了广泛的讨论。以摩根利士丹为代表的机构掀起了“中国房地产业存在泡沫”论浪潮，甚至为中国（主要是上海）房地产泡沫破裂给出了时间表 .2004年国家出台了以紧缩地根为标志的一系列调控措施，房地产实际运行的主要指标仍然创造了历史的新高。房地产投资达到13 158亿元，新开面积达60 413.86万平方米，住宅平均售价2 549元/平方米，较上年上涨约16％，开发贷款余额6 657.35亿元，个人贷款余额（10月末）14 977亿元。与1998年相比，投资是2.6倍，新开工面积是3倍，住房均价上涨了50％，开发贷款余额是3.2倍，个人贷款余额增长了34倍。5年房地产市场的高速成长，具有市场的动力。由福利分房向个人购房的转变，由单位投资建房向商品化开发的转变，由土地使用权协议出让向招标拍卖转变，从1993年第一轮房地产热到2000年近8年的低速调整，所有这些为市场启动积累了能量。房地产业由政府主导向市场主导的转变，如何建立可持续发展的良好市场秩序？新八条的出台，社会反映强烈，甚至称之为房地产新政，反映了民意和市场的理性。 　　二、房地产市场理性：三个阶段和三个循环 　　（一）房地产市场的历史演进：三阶段发展规律 　　房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代，其发展具有三个阶段性的特征。 　　1.工业化时期。住宅短缺成社会各界普遍关注的问题。在18世纪60年代始英国的产业革命，法、德、美在19世纪相继完成。在工业化进程中，19世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，90％以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园，正在被社会旋风（指工业革命引者注）卷走……我们在这一方面比野蛮人还要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中 .普鲁东反对工业革命的立场是错误的，但他的描述对欧洲工业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。我国自20世纪50～80年代的工业化时期，也出现了严重的住宅短缺，城市居民人均居住面积从1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，从而引发了20世纪80年代初住宅商品化的大讨论，这样的背景下，住宅建设是房地产市场的主轴。 　　2.城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市场交易主轴的基础。 　　3.现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。 　　我国正处于全面建设小康社会的城市化时期，这一背景，决定了我国房地产市场建设的主轴：完善产权制度，规范市场秩序，实现和谐发展。 　　（二）房地产市场运行：三个循环交织运动 　　房地产市场运行有自身的规律，具体地表现为三个循环。 　　1.物质循环。这是以房地产开发为标志的，以产品更新换代为特征的，以满足人们对住房需要为主导的生产活动。对产业革命始到19世纪中叶欧洲出现的住宅缺乏现象，恩格斯说：是工业化过程中比较小的、次要的祸害 .我国自20世纪50～80年代中的工业化，也出现了住宅短缺。这样的背景下，房地产市场以住宅建设为主轴，以扩大住宅供给，满足住宅需要的物质循环为主要特征。这种物质循环的主要特征是：住宅实物形态的更新换代，大规模的住宅建设成为市场的标志。旧住宅大量拆除，马路扩宽，旧城改造和人口向城市的集中，加剧了住宅供求失衡。恩格斯曾描绘过巴黎欧斯曼大街的情况，中国目前的拆迁和旧城改造，正在