武汉房地产项目调研报告.doc

第一部分：武汉房地产市场背景分析 一、武汉城市地位：九省总汇之通衢 武汉市位于江汉平原东部长江中游长江汉交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇国土面积平方公里截止2003年底，武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区户籍总人口781.19万人，充足的水资源全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%居全国大城市之首资源市内位于武昌东郊东湖风景区是国家重点名胜风景区，总面积88平方公里，是杭州西湖的6倍位于风景秀丽的武昌东湖之滨东湖梅岭除中南海外居住时间最长、次数最多的地方位于长江南岸的蛇山黄鹄矶头黄鹤楼，与湖南岳阳楼、江西滕王阁并称“江南三大名楼”晴川阁铁门关辛亥革命武昌起义纪念馆湖北省博物馆龟山电视塔?洪山宝塔龟山三国城武汉长江大桥市郊木兰山风景区木兰湖风景区盘龙城石门风景区道观河风景区世界宝玉石博览馆龙泉山风景区白云洞九真山嵩阳山景点三、武汉经济发展：产业发展迅速 科技教育发达，科教综合实力居全国大中城市第3位，工业基础雄厚，是我国六大综合性工业基地之一，现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。以光电子产品制造为主的高新技术产业、汽车和钢材制造业在全国名列前三位。社会商品零售总额居全国副省级城市第2位。 2003年市国民经济稳步增长，全市生产总值达到 亿元，比上年增长，增速比上年加快0.3个百分点,为近5年来最高增幅。重要年份武汉市国民生产总值水平比较低.1％，其中城镇居民人均可支配收入达到了8525元。而同期深圳城镇居民人均可支配收入为25935元，广州15003元，上海为14867元，宁波为14277元，差距明显。 表二：重要年份城居民收入及恩格尔系数城镇居民人均可支配收入（元） 农民人均纯收入（元） 恩格尔系数（%） 城镇 农村 1997 5573 2555 49.7 54 1998 5913 2730 44.5 52.9 1999 6262 2845 43.1 52.3 2000 6761 2953 38.5 51.1 2001 7305 3100 38.1 50.8 2002 7820 3295 38.4 48.2 2、收入概况 武汉的最低工资收入标准为400元/月。普通职工收入水平在800-1000元/月，中等收入为1200-1500元/月，效益好的企业员工的收入在2000元/月左右。武汉人均收入较高的单位集中在外企、政府单位、教师等，一般收入在2000元/月，多的在3000元/月以上。还有一些高收入阶层是商业街的私营老板，而下岗职工只有200—300元/月。 武汉人，中高收入的人群集中在政府和。，收入水平不高形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈 一、武汉房地产市场分析 武汉市房地产业起步较晚，在2003年年初，房地产市场开始持续升温，整个市场非常火爆，很多住宅在一定时期内都被抢购一空，人们对市场的预测异常乐观。香港路、光谷等地的住房价格普遍抬升了近1000元/ M2。武汉房产热从以下几个方面可以反映出来： 存量房交易量增长较快2002年全市存量房成交55622套，面积为524．10万，交易额为62．29亿元，同比增长分别为8％、26％、39％；全市存量住房（不含房改出售公房）成交19820套，面积179．20万，交易额为21．53亿元，同比增长10％、15％、16％．．．．． 施、开工面积稳步增长 2003年施工总面积为1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87％，同比增长16.8%；经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89％；写字楼98.04万平方米，同比增长26.5％；商铺138.34万平方米，同比增长5.1％。 2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3％。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8％；经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41％；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8％；商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2％。 竣工面积略有上升 2003年房地产竣工总面积为682.62万平方米，同比增长7.8％。其中:住宅600.24万平方米，同比增长14.8％，占总竣工面积的87.9％；经济适用房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76％；营业房56.19万平方米，占总竣工面积的8.23％；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95％。 商品房消费需求旺盛 2003年销售面积超过竣工面积。全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07％，其中：住宅销预售面积