毕业论文正文 孙佩珊.doc

深圳地铁一号线世界之窗站商铺租金调研分析 引言 深圳从原本的一个小渔村晋升至现今的中国经济最发达的城市之一，在这个过程中出现了无数的奇迹。面对这样的一个城市，许多人趋之若鹜，城市的常住人口与暂住人口的比例为2:8，真正的深圳本地人其实只占有一小部分。究竟是何种魅力吸引如此大班人马投奔这座城市呢？ 深圳经济发展的是从改革开放开始，那是深圳的一个转折点，短短的三十多年，这个城市创造了一个又一个的神话，被众人称为“深圳速度”。 商业的发展是体现一个城市经济的重要依据，而地铁的出现则是一个城市发展的重要象征。本文将通过地铁商业这一方面阐述深圳这种城市的经济发展。对于深圳地铁商业来说，深圳地铁一号线具有其特殊性及代表性。在地铁一号线中，我选定了世界之窗站的地铁商铺租金方面的调研为主要论题，原因为商业的租金是最能直接反应其在经济发展中的价值。 深圳地铁一号线世界之窗站概况 世界之窗站，乃深圳地铁罗宝线(原1号线)、蛇口线(原2号线)的换乘车站，位于中国深圳市著名景点世界之窗以北的深南大道地底，于2004年12月28日启用。 车站设计以白色及天蓝色为主。由深圳地铁通车至深大站启用前世界之窗站是深圳地铁1号线西面总站。装修采用了浅米色+浅绿色，或深绿色。色彩处理上取浅色调。而以色彩鲜艳、醒目的导向牌、广告灯箱作为点缀，使乘客在地铁站里感到轻松、悦目，简洁、清爽、舒适的气氛，能给前来深圳世界之窗、欢乐谷旅游的游客带来清新、舒畅的享受。 世界之窗站公共区顶端采用与众不同的采光玻璃是该站的最大特色之一，既起到了节能的效果又使公共区具备了足够、自然的采光度，美观大方的采光玻璃也给过往的乘客以赏心悦目的享受。 世界之窗站的结构共分三层，地下2层为罗宝线站台，地下3层为蛇口线站台。罗宝线站台为岛式站台，两条轨道并列。蛇口线站台为侧式站台，乘客须在车站大厅或罗宝线站台找到开往新秀/赤湾方向列车的站台的电梯到新秀/赤湾站台候车。 世界之窗站各个出口，其中有六个出口未启用。（D1、D2、E、F、G1、G2出口未启用） 世界之窗站出口 出口通往地 A 侨城西街、威斯汀酒店、欢乐谷、世界花园、深圳公交世界之窗总站、美加广场 B 上白石、下白石、沙河医院、沙河小学、长途客运站、世界花园、假日湾花园 C 益田假日广场 H 深南大道南侧（南）、白石洲、公交接驳站、世界之窗停车场 I 世界之窗、白石洲、世纪村、沙河高尔夫球会 J 世界之窗、白石洲、东方花园、欧萝巴一条街 现有地铁商业物业效益未实现最优化的原因 深圳地铁公司在内部管理如企业文化建设、工程建设的项目管理、地铁运营管理、地铁资源开发与利用等方面已经达到一定水平，也正是这种良好的内部管理保证了深圳地铁公司主业近年来的高速健康发展。但是，从地铁商业物业运营的角度，深圳地铁公司特别是下属资开公司目前在管理、体制等方面也存在一定的不足之处，这也是导致目前深圳商业物业运营效益无法达到最大化的重要因素。 （一）资开公司重点定位不准。 通过多方面了解，目前深圳地铁公司的商业物业运营体系中，无论是集团公司，还是下属的资开公司，两个层级基本都是处于一种管理者的角色。 企业的整体运营中，经营和管理所扮演的角色是有所不同，最大的区别体现在职能上：经营的职能目标是效益，而管理的职能目标是效率。经营所涵盖的应是企业对其产品、服务、市场及社会资源的运作，效益获取的核心软硬件分别是经营策略和经营团队；而管理却是支撑为获取效益而进行的经营活动的整套体系，其核心软硬件分别是管理体系（架构、流程、制度）和管理团队。 地铁属于政府公共投资，地铁公司作为地铁资源的直接运营者，其目标就是实现地铁社会公益与公司企业效益的平衡，工作重点在管理体系、团队管理以及统筹管理方面，为防范经营风险、增强整体竞争优势，在企业运营的各方面予以规范和强化管理，向管理要效率、向管理要效益。 资开公司，肩负地铁商业物业资源的经营开发，工作重点应着重于如何实现现有商业物业资源效益的最大化，并以市场化的标准制定经营策略和组织经营团队。 （二）现有地铁商业物业资源多头管理，职能交叉。 现有的资源公司负责商铺的经营开发，整体管理；运营公司负责地铁商铺、安全管理监督；物业公司负责商铺的日常管理及维护工作、并负责商业街的安全、监督、管理工作。在深圳地铁商业物业管理，从表面上来看，各下属公司职责清晰，权属明确。却引发了以下三个弊端：其一，各自为政、缺乏统筹、管理真空；其二，多头管理、效率低下；第三，资源内耗、成本增加。 （三）审批程序完善但过于繁琐冗长，缺乏量化考核指标 从地铁公司提供的相关制度看来，从综合管理、业务管理、安全管理以及招商合同管理等都方面作了明细的规定，管理的角度已是非常严密完善。但是从商业运营的角度出发，程序的冗长必然导致整体的商业运营效