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浅析我国房地产调控政策 摘要 近年来，中国城市房价持续上涨。除了高速城镇化引致房价上涨的客观原因外，房地产调控政策与不断高涨的房价之间的关系，换言之，中央政府房地产调控政策的决策逻辑，是一个值得关注的关键问题。中国的房价一直备受关注，十年来，房地产宏观调控政策缺乏独立性和连续性；房地产宏观调控多以政策、通知等形式出现，相关法律缺失；忽视保有环节调控，房地产调控陷入“降房价”与“保增长”的两难境地。应准确定位房地产宏观调控目标，完善我国房地产税收体系、住房保障体系、房地产调控的配套制度。 关键词：房地产；宏观调控；房价；政策变迁；反思；中央政府 一、房地产业发展现状 房地产业是我国国民经济的重要龙头产业和新的经济增长点。但近年来，部分城市的房地产市场出现了过热现象，价格不合理持续上涨、房地产投机炒作等市场不规范现象普遍存在。这些问题的存在不仅严重影响房地产业的健康发展，同时也引发诸多社会矛盾。为解决这些问题，长期以来，政府针对房地产领域出台了一系列的调控措施。从2009年底至今，国家房地产调控政策的密集出台标志着新一轮房地产调控序幕正迅速拉开。 从2009年12月到现在，一系列的房地产调控政策已经对市场产生一定影响。部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势。总体来说，房地产业的发展现状可体现在以下三个方面。 1．房地产企业数量增多，市场集中度有所提高。截至2008年底，全国房地产开发企业已经达至87562个，其中国有企业3941个，房地产企业数量有所增多。 2．消费者观望情绪明显。从2009年12月开始，一系列调控政策已对房地产业的发展产生较明显的影响，房地产热有所降温，部分城市已经开始出现较明显的成交量下滑，消费者观望的态势浓厚。 3．行业景气指数出现下降。国家统计局发布的数据显示，2010年4月份，全国房地产开发景气指数在连续12个月上涨后首次出现下降。这从某种程度上表明，市场目前已经进入观望的调整阶段。 二、近年来我国房地产宏观调控政策的演进 调控目标 我国房地产宏观调控的目标主要是促进经济增长、遏制房价过快上涨、加快保障房建设、防范金融风险以及控制土地供应等。2004—2007年，稳定住房价格是宏观调控的主要目标，涉及稳定房价的调控政策多达16项；而2008年下半年以及2009年上半年复苏房地产市场、促进经济增长则成为政府的主要关注点，在这一年期间，出台支持房地产发展的政策多达8项；2009年下半年以来，特别是2010年，遏制房价过快上涨成为房地产调控的主要目标，仅2010年就出台9项遏制房地产价格过快上涨的政策；推进保障房建设在2008年后成为房地产调控的主要目标之一，国家不断出台针对性政策推进保障房建设。 （二)调控手段 我国主要以金融、税收等经济手段以及行政规制、住房保障、土地政策等行政手段对房地产市场进行宏观调控。2004—2007年，我国主要以经济手段和行政手段对房地产业进行调控，促进房地产业规范发展以及限制房价过快上涨，调控手段比较温和。2008年以后，采取行政手段的频率不断增加，调控手段愈加严厉。 (三)调控对象 房地产调控对象主要为开发商、购房者。2004—2009年，开发商是国家房地产调控政策的主要调控对象。在此期间，国家出台了针对房地产开发商的诸多调控政策。从2010年开始，购房者成为房地产调控的主要对象。出台了针对购房者的限购、限贷、提高首付比例等严厉打击炒房行为的政策，以及针对地方政府的房价问责制、制定保障房建设目标的政策。 (四)调控环节 从房地产调控环节看，可分为供地环节、开发环节、保有环节及交易环节。我国房地产调控主要集中在供地环节、开发环节及交易环节，保有环节的调控几乎缺失。供地环节的调控主要包括供地总量控制、供地结构控制等；开发环节的调控主要包括套型结构、开发商贷款管理、打击开发商各种土地违法行为等；交易环节的调控主要包括差别化房贷政策、税收政策、个人转让住房营业税政策、住房交易市场整治等。 三、房地产宏观调控下房地产市场的变化 （一）调控效果不明显，越调越涨。 2004～201年期间，我国商品房平均销售单价绝大多数年份涨幅为正，销售单价从2004年的2778元上涨到2012年的5791元，不到十年的时间内涨幅达108％。2004年以来，房价一路上涨，只是在2008年国际金融危机的影响下实体经济受到影响，消费者处于观望情绪，需求萎缩，导致全国商品房平均销售价格有小幅下跌，但随后在国家经济刺激计划后，2009年全国房价出现大幅度反弹，之后便保持稳定增长。 （二）是房价偏高， 居民购房压力大 房价收入比是国际上考察房价是否合理的一个重要指标，国际上合理的房价收入比的区间是4到6，如果房价收入比高于这一区间，则认为房价偏高，房地产市场可能存在泡沫，2001 年以来全国平均房价收入比均