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中国房地产财富效应地区差异探讨 　　【摘要】作为我国国民经济支柱产业之一的房地产业是一项和财富有着紧密联系的产业，具有极强的创造财富的特点。在房地产业繁荣发展的背景下，研究我国房地产的财富效应和地区差异非常有现实意义。 　　【关键词】房地产；财富效应；地区差异 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　引言 　　房地产市场在我国是一个新兴的市场，在房改之后，我国房地产市场取得了飞速的发展，房地产对经济发展的贡献率也越来越高。但是房价的上涨是否对普通百姓有益？在人们对居高不下的房价怨声载道时，高房价到给我们的是否只有巨大的压力？高房价有没有引起人们收入的增加，刺激消费，即产生房地产财富效应?这是目前我国学者需要解决的一个重要的问题。 　　一、房地产财富效应的概述 　　1.1财富效应的定义 　　财富效应是指居民资产价值的变动对总消费需求的影响，而不仅仅指对有资产者消费需求的影响。从总体上说，财富效应应该包括正负两个方面的效应。在现代社会中，居民所拥有的房地产是其全部资产的一个重要组成部分，而且房地产能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，其与财富有着天生的紧密联系，具有极强的创造财富特点，因此，对房地产财富效应进行研究具有重要的现实意义。 　　1.2房地产财富效应分析 　　1.2.1消费效应 　　房地产是居民所拥有的全部资产中的重要组成本部分，在居民家庭财富中占据较大的比重。房地产价格的上涨会给房地产所有者的财富总量带来明显的增加，房地长所有者的财富增加就自然会激起其消费欲望，增加当期消费；而且，房地产价格上涨，房地产所有者通过出售、出租房地产或抵押贷款等方式实现房地产的收益，可以在很大程度上增加其收入，一旦收入增加，其消费欲望就会加大，从而引起消费的增加，最后时限财富效应。 　　1.2.2收入效应 　　房地产价格的上涨会增加房地产所有者的收入，增加其财富；但从房地产承租的角度来看，房地产价格的上涨引起房地产租金的上涨，承租者就需要付出更多的费用来租房，这就在一定程度上减少了承租者的收入，因此，从这方面来说，房地产价格的上涨，对承租者来说是存在负的的收入效应和财富效应。 　　1.2.3替代效应 　　对计划买房的消费者来说，房地产价格的上涨对其买房计划是非常不利的。在预算一定的情况下，一旦房地产价格的上涨，买房者就需要减少其它物品的消费支出，节省资金来购买价格上涨后的房屋或者购买面积较小的房屋，因此，房地产价格的上涨对将要购房的消费者来说，存在负的替代效应。消费者通过减少其他的消费支出来维持购买原计划购房效用水平，从而带来负的的财富效应。 　　1.2.4流动性的约束效应 　　流动性约束效应主要指居民因为资金短缺，需要从外部获得资金来弥补需求不足，流动性约束是在当消费者预期未来会有高收入，但不能借钱支持现期消费时产生的。房地产财富效应受到流动性约束效应的影响。居民出售房地产和利用拥有的房地产进行消费借贷融资能力都会受到金融市场的影响，一般来说，金融市场的发展程度越高，居民出售房地产越容易和利用房地产进行借贷的能力就越强。在房地产价格上升的情况下，消费者所拥有的房地产就会升值，消费者就可以利用升值的住房申请更多的贷款，从而获得更大的流动性，此时，会给消费者带来财富效应；房地产价格下跌，银行会对住房价格进行重估，要求住房者提供新的信用担保，此时，就降低了流动性，存在负的财富效应。 　　二、研究中国房地产财富效应地区的现实意义 　　房地产市场是一个特殊的市场，其地域性差距非常明显，房地产财富效应中的消费效应、收入效应、替代效应和流动性约束效应都会在不同的社会环境、不同的时期和不同的收入水平下影响消费的方向和程度，但其影响力是不确定的。由于社会和历史因素，我国的房地产市场和西方国家的差异很大，我国房地产市场市场化时间不长、二元市场体制的存在、房地产市场的非理性增长、我国住房资产的流动性还不高、财富的增长影响人们消费的预期等等因素都会对房地产财富效应产生直接或间接的影响。目前，我国房地产市场仍处于繁荣发展阶段，但同时，也处于对房地产市场调控的敏感时期，国家采取了种种措施调控房价，这必然会在一定程度上影响房地产财富效应的发挥，因此，一按就不同地区的房地产市场财富效应就具有重要的现实意义。 　　三、中国房地产财富效应地域差异解读 　　从全国范围来看，房地产财富效应并不显著，在直辖市。东部和北部地区呈现负的房地产财富效应这些现象可以从正、负效应传导机制强弱对比中得到解释。 　　3.1流动性约束限制了房地产正向财富效应 　　一般来说，房地产的变现会受到需求偏好、交易方式选择、交易市场成熟度和信息的畅通性等因素的影响，但在中国，鉴于社会发展程度和历史因素的影响，情况更为复